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网红热度之下，外来游客对山城的探知兴趣愈发强烈，而本土消费者亦将目光回归本地。因此，沉睡的本土资源将被深度挖掘，通过由虚到实的转化、提质升级来刺激消费，赢得本土消费者的共鸣、外来游客的流量落地。首先，本土资源的多维度融合。重庆文化底蕴浓厚，拥有巴渝文化、红色文化、码头文化等；又有诸多“个性化”资源，如洪崖洞、8D城市等。“独一性”的本土资源需要被进一步挖掘，并横向找到与消费的勾稽关系，实现多维度融合、由虚到实的转化。其次，本土资源的跨界联名。一方面，外来品牌商与本土资源的跨界延展，推出城市限定版产品，如喜茶融合米花糖和山城啤酒的重庆特调暮成雪、安踏重庆限定跑鞋等，获得消费者认同、激发消费兴趣；另一方面，品牌商积极寻求本土合作伙伴，或推出本地主题门店等。最后，本土餐饮品牌的转型升级。作为火锅的发源地，重庆餐饮文化历史悠远、根基夯实。至今，已有诸多发家于重庆的本土品牌走出重庆，走向全国甚至是全世界，火锅、小面、辣子鸡等诸多“重庆范”的元素已享誉世界。但不能忽视的是，市场的确仍有很多本土优质品牌因运营理念与国内一线或国际市场的接受度错位而被埋没，未能走出去得到进一步发展，甚至流失本地消费者。因此，在外来餐饮品牌加速布局重庆的背景之下，本土餐饮品牌需转型升级，通过国际化的运营理念、年轻的包装手段及战略性的布局思路巩固自己的地位。 未来趋势五：科技赋能 继续分析121个零售商/运营商/投资者（中国区39位受访者）的调研发现，科技成为零售业升级的内核，而“知己知彼”则是科技运用的最大驱动。数据显示，就未来对零售业影响最大的科技技术而言，受访者对客户关系管理系统（CRM）、店铺全自动化运营及移动支付这三大技术的关注度最高，分别占比19.3%、12.1%、10.9%；就科技赋能实体店的挑战而言，“科技研发成本高”和“无法证明科技创新带来的实际价值”合计占比40.5%。由此，未来科技赋能零售业将主要体现在通过科技运用、管理、分析和利用客户数据，从而快速、精准的为公司决策提供有力支撑。此外，科技运用增加实体店的便捷性也是发展的重要方向。然而，投入与收益平衡的不明确性成为科技赋能的最大挑战。 展望2019年第四季度，重庆零售物业市场还将迎来四个项目合计约36.8万平方米的新增供应。 世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“目前重庆正发生着巨大的变化。其一，城市发展方向转变，积极塑造旅游城市的名片；其二，商业载体加速迭代，新商业空间涌现；其三，本土品牌被逐步唤醒，酝酿转型升级。因此，在城市、空间及品牌三者变革的背景之下，重庆零售物业市场即将迎来质变”。 新启程三：仓储物流市场枢纽能级提升，产业转型助力 第三季度，重庆仓储物流市场录得四个新项目交付，合计新增供应面积约23万平方米。分区域看，新增项目主要集中在空港及东港物流园区，包括易商东港一期、平安空港等。季内仓储需求回升，净吸纳量环比增长51.2%，录得6.2万平方米。尽管如此，大面积的新增供应仍推高重庆仓储物流市场整体空置率环比上升4.5个百分点至29.8%。 需求端方面，第三方物流主导季内去化，净吸纳量贡献率高达69.8%。按成交类型看，新租、扩租分别占比租赁需求的89.8%、10.2%。分区域看，季内非核心园区主导去化，贡献率高达96.0%，其中九龙坡江津园区实现满租。租金方面，核心园区和非核心园区差异化表现。持续主导全市去化的态势令非核心园区个别几近满租的仓储项目调高租金预期，带动区域租金环比微幅上扬0.2%，至季末为20.8元每平方米每月；而核心园区租金则继续录得下降，环比跌幅达1.6%，至季末为27.0元每平方米每月。 随着重庆枢纽能级的再次提高，加之传统工业的转型升级为仓储需求增长提供新的内生动力，重庆仓储物流市场发展开启新篇章。 未来趋势一：枢纽升级 得益于陆海新通道上升为国家战略、寸滩港与果园港的两港资源整合，重庆将从西部中心走向国际枢纽。2019年8月，经国务院批复，国家发展改革委正式印发实施《西部陆海新通道总体规划》，标志着西部陆海新通道建设上升为国家战略，为包括重庆在内的中国西部地区腹地带来重大发展机遇。该项目是中国西部和东盟国家的“国际连接新通道”，以海铁联运作为陆海联动的优先运输方式，构建陆海新通道综合立体交通网，通过新枢纽实现对接共建“一带一路”、长江经济带发展等国家战略，突出枢纽辐射带动作用。顺应西部陆海新通道规划，重庆果园港迈出优化资源配置、对接陆海新通道的第一步，即将寸滩港集装箱码头并入果园港。合并之后，寸滩港仍是重庆航运枢纽的重要节点，将继续扮演辐射周边地区、服务本土产业发展、加强对外开放水平的角色；而果园港则将获得开放口岸资质，实现辐射能力更广、集聚能力更强、效率更高、服务质量更好，建成中国西部通江达海的国际物流大通道。 未来趋势二：良性循环 从重庆“制造”到“智造”，传统工业的转型升级将为仓储物流需求增长提供内生能力。智博会自2018年举办以来，为重庆经济注入新的动能。作为传统工业重镇，重庆以“智博会”为桥梁，以“新旧动能转换”为契机，以传统“制造业”为基础，开启向“智造业”转型的战略新篇章。2019年上半年，重庆智能产业实现销售收入3,230亿元，同比大幅增长16.9%。智慧产业的发展带动重庆经济增速止跌回升，产业转型初见成效。数据显示，2019年1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。就汽车行业而言，2019年1-4月，两江新区新能源汽车产量达13,217辆，同比增长177.5%，占同期重庆总产量的87.3%；1-9月，汽车产业增加值跌幅较2018年显著收窄6.6个百分点。此外，两江新区内已有5家整车厂开始了新能源方向的转型改造。但需要关注的是，在供需矛盾背景之下，区位及契合需求端的仓储设计将是市场制胜关键。 展望未来，2019年第四季度重庆仓储物流市场还将迎来近46.6万平方米的新增供应，市场供需压力犹存，故租金走势或继续下探。 |
