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2019年10月22日，重庆 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布《2019年第三季度重庆房地产市场报告》 从重庆“制造”到“智造”，智慧产业的发展助力重庆经济增速止跌回升，产业转型初见成效。数据显示，2019年上半年重庆地区生产总值同比增长6.2%；1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。经济的回暖态势亦提振重庆房地产市场的信心，第三季度市场录得诸多指标的改善。优质写字楼市场净吸纳量环比回升，空置率降至近六年来新低；零售物业市场迎来地标项目重庆来福士的开业，迭代升级加速；枢纽升级及产业转型为重庆仓储租赁需求增长提供内生动力。 渝见未来，智慧启程。 新启程一：优质写字楼市场格局重塑，智慧产业赋能 第三季度市场未录得新增供应，总存量仍为468万平方米。季内需求略有回升，净吸纳量录得6万平方米，环比增长3.3%。究其原因，一方面上半年部分谈判周期因经济不明确性延长而累积的办公需求于季内落地，另一方面季内个别甲级写字楼业主持续推出优惠措施刺激成交达成。这一优惠措施亦导致甲级写字楼性价比凸显，带动升级需求于季内得到有效释放，占比办公策略的近三成，较上半年增长8个百分点；甲级写字楼需求贡献率超七成，环比显著增长38.4%。然而，需求端较去年同期仍显疲软，同比下降8.8%。由此，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下降1.3个百分点至30.2%，创近六年来新低。 按行业看，金融业、房地产及专业服务分列季内前三大需求来源。城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企及交易服务、建筑设计类企业入驻，推动房地产贡献率攀升至17.2%；金融业紧追其后，贡献率为16.8%，其中保险行业扩张最为活跃，季内录得包括太平洋保险、大都会人寿等在内的多家保险公司的新租、扩租案例；专业服务业贡献率为16.1%，位居第三，季内录得四大会计师事务所中的三家在渝扩租或搬迁。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等，季内猿辅导的新设办公即为一例。 分区域看，随着江北嘴核心CBD的成功塑造，继续主导去化，净吸纳量占比达65.3%；升级、新设办公需求随区域内业主的优惠措施加速释放、落地，大化杨、解放碑净吸纳量占比分别为28.1%、20.0%，其中解放碑净吸纳量环比显著增长53.4%。 租金方面，写字楼业主面临新一轮价格战的考验。然而与之前供需矛盾直接引发的价格战稍有不同，此轮价格战主要源于自去年起经济增速放缓所导致的需求内生动力不足，以及二级租赁市场房源促销给市场带来的弊端。因此，重庆优质写字楼市场平均租金环比下跌0.3%至79.4元每平方米每月，跌幅环比加大。 未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代，开启新篇章。 未来趋势一：格局重塑 区域配套、产业集聚、优惠政策及楼宇表现四大指标决定了区位价值，重庆写字楼市场“2+N”—江北嘴+解放碑+次级、新兴商务区的两核多级新格局成型。随着江北嘴核心CBD的成功塑造，其已成为金融业、房地产及专业服务企业的高地，其中金融业占比区域需求结构高达48.9%。因此，过去五年江北嘴净吸纳量贡献占全市近四成，成为办公需求的第一支撑。未来随着供应步入尾期，区位价值将愈发凸显。而作为起步最早的核心商务区，解放碑的区位价值将迎来提升。一方面随着包括重庆来福士在内的多个优质写字楼项目的陆续交付，区域楼宇品质将显著改善，继而带动区域竞争力提升；另一方面，渝中半岛旧城改造的序幕已启，区域基建、配套等均将提档升级。次级商务区方面，尽管大化杨的发展受制于其海拔高差较大的地势特征及交通等因素，但该区域未来将吸纳近四成的新增供应，市场存量将在2023年实现翻番，故而其市场影响力将逐步扩大。此外，随着城市发展重心进一步北移，两江国际商务中心起步发展，或将为重庆写字楼市场再添一“极”。 未来趋势二：转型升级 作为传统工业重镇，重庆以“智造”为契机开启了工业数字化转型升级的新篇章，将大力发展科技互联网、创新金融业、智能制造业及贸易物流业。而政策扶持、金融支持、科技氛围、枢纽优势及运营成本五大基础及优势则给智慧产业的发展提供有力支撑。其一，政府针对性出台智能制造、工业互联网等专项政策和专项资金，符合条件的企业可享受税收减免、一次性资金奖励等优惠。对相关行业的外来/外国人才的落户、签证亦提供便利政策；其二，重庆金融牌照齐全，为企业融资、发债提供必要条件。银企对接机制完善，小贷企业全国领先，为贷款提供便利。而中新金融峰会等具有国际影响力的会议举办，亦将吸引国际风投来渝；其三，自2018年智博会永久落户重庆以来，人工智能、大数据、工业4.0、数字贸易、互联网等领域的头部企业纷纷来渝布局，如腾讯、紫光、今日头条、华为等，产业集群效应越发凸显；其四，重庆拥有自贸区、保税港区、多式联运示范基地，中新（重庆）战略性互联互通项目助力建设陆海新通道、物流行业交易结算中心，均为“智能”贸易进出口提供基础；最后，重庆写字楼的存量、品质均处新一线城市领军的位置，而租赁成本性价比更高，为企业来渝布局提供具有吸引力的载体。因此，新旧动能间实现“智能”转化，继而为写字楼需求端培育内生动力。数据显示，2019年前三季度，TMT行业净吸纳量贡献率升至18.7%，首次跃居重庆写字楼市场需求主导；金融科技（Fintech）、创新金融、金融服务等新兴金融企业以及科技融合消费服务业、医疗业的“在线+”企业的办公需求也得到显著释放。然而，值得关注的是，鉴于上述扶持行业的产业导向性强，需求端存被产业楼宇分流的可能性，上半年腾讯西南总部、紫光集团均落户产业楼宇即为佐证。 未来趋势三：模式突破 随着市场逐步迈入存量时代，业主的租赁策略已不再限于单纯的价格战，而是在合作关系、楼宇用途及产业定位上寻求突破，从而使资产价值得到可持续发展。其一，业主开始关注内核构成，重新审视与第三方办公运营商的合作关系，在取长补短中有效对接愈发细分的办公需求。2019年第三季度，市场见证多个业主引入转租公司或孵化空间，包括中科控股进驻中国华融现代广场T2、金曼巴进入驻海航保利国际中心及启迪清创进驻企业天地T5等。其二，业主积极发掘楼宇用途，既能让业态需求与空间实现配对，继而实现有效去化，又能提升用户体验，增加自身软性竞争力。上半年，员工餐厅、健身房等业态纷纷挤入办公楼，而解放碑区域的部分楼宇更是引入或转换成酒店。其三，楼宇产业化运营，将“产业扶持”从宏观层面落地楼宇本身。业主纵向聚焦细分领域企业的集聚，积极促成企业间的相互对接，成为产业生态的构建者。 |
