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展望2019年第四季度，重庆优质写字楼市场将迎约8万平方米的新增供应，其中备受瞩目的重庆来福士的交付将为断供三年的解放碑注入新生力量。着眼需求端，重庆经济结构转型升级的成效将逐步投射到写字楼市场，支撑需求增长。而包括智博会、中新金融国际峰会等一系列峰会的举办，有望使重庆在国际舞台上的竞争力愈发凸显，吸引更多国内外头部企业及资本来渝发展布局。 世邦魏理仕顾问及交易服务|办公楼部董事邓艳萍表示：“随着重庆优质写字楼市场逐步迈入存量时代，以解放碑和江北嘴为核心、多个次级商务区并行发展的“2+N” 两核多级格局成型。着眼需求端，重庆传统工业向智能产业转型的进程将推动新旧行业共赢新生，继而衍生出办公需求为市场注入新动能。未来随着更多优质写字楼交付，租金或将继续承压的同时，供应端应增加租赁策略的灵活性，从而与需求端形成深入、长期的合作关系”。 新启程二：零售物业市场需求端变革，迭代升级可期 第三季度，备受瞩目的重庆来福士开业为重庆零售物业市场带来23.5万平方米的新增供应。该项目是致力于打造“城市共同体”的来福士3.0产品，引进超450家品牌，其中包括众多新业态和品牌首店，如茱莉动物园西南首店、新加坡品牌TWG Tea西南首店，重庆首家“黑科技”失重餐厅以及苏宁极物西南首家旗舰店等。借此，渝中半岛提档升级的进程加速。统计层面，季内零售项目积极调整，继而推高需求活跃度，空置率环比下降0.1个百分点至9.8%，创近四年新低。相应地，全市购物中心首层平均租金环比持平，报385.9元每平方米每月。 着眼需求端，零售业态占比新增租赁需求的53.0%，其中运动品牌表现抢眼，并主要集中在解放碑商圈，市场录得Air Jordan、Fila、Asics的进驻。餐饮业态紧追其后，占比新增租赁需求的40.0%。随着本地消费者对外来餐饮接受度的提高，季内外来餐饮品牌继续扩张，市场录得姜虎东白丁、海底捞、集渔、铁匠pizza等开设店铺；同时，本土餐饮品牌也升级运营模式布局购物中心，如佩姐老火锅、九村烤脑花等；此外，更多茶饮品牌进驻重庆，市场录得楽楽茶、老虎堂及SEVENBUS首进重庆。体验业态方面，新颖品类主导去化，如室内动物园、真人CS等；而儿童教育类品牌继续演变，愈发注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。 山形地势造就重庆成为网红旅游城市，自去年起游客数量激增。2019年国庆期间，重庆共接待境内外游客3,859.6万人次，同比增长10.6%，客流量位居全国第一；实现旅游收入187.62亿元，同比增长32.8%。同期，重庆新一代消费者对商业项目的定义再次刷新，并通过互联网等渠道，提前获知外来品牌并报以期盼。因此，今非昔比的消费需求端推动重庆零售物业市场迈入新篇章。 未来趋势一：消费需求变革 消费者主权时代之下，日新月异的需求端引发市场新一次的变革。为深度剖析当下重庆消费者的行为特征，且考虑到消费端的共通性，本季度世邦魏理仕研究部在亚太区采访了121个零售商/运营商/投资者（中国区39位受访者），其中零售商业态涵盖奢侈品牌、快时尚品牌、运动品牌及餐饮品牌等。世邦魏理仕通过分析上述受访者2019年和2030年目标客群的差异来透视重庆消费需求端的变革。调查数据显示，就消费群体而言，至2030年千禧一代（85后&90后）仍为目标客群的主要构成，占比高达36.8%。更值得注意的是，受访者对Z时代（95后&00后）的关注显著增加，其被认为将是未来增长最快的客群。其中运营商及投资者对Z时代的关注度增长2.2倍，而零售商细分业态中奢侈品牌对Z时代的关注度增长最显著，几近翻番。时代造就不同的消费行为特征，千禧一代的消费者呈现出细分小众、懒人经济、注重体验及新颖等特征；而95后出生的Z时代消费者则呈现出社交导向、自我认知、个性标签、悦己等特征。此外，就消费者行为而言，受访者认为消费者获知、购买货品的渠道，以及消费体验感均将在未来发生变化，科技运用、社交平台、线上线下渠道、场景营造及互动体验等字眼皆被提及。上述调研结果显示出的新一代消费客群及消费行为变化也将在重庆本土市场逐步呈现；同时，随着游客的消费比重不断提升，其消费特征亦将成为重庆本土零售市场发展的重要考量。 未来趋势二：提档升级 需求端的变革将直接带动供给侧的调整，通过梳理未来三年的新增供应发现，新增项目将落于13个板块，其中中央公园将吸纳最多供应，但仍不超过总供应量的20%，市场多足鼎立的格局加深；此外，外来入局者显著增加，未来近六成的新增项目将由中资及外资开发者打造；同时，市场也看到老牌商圈旧城改造的进程不断提速。因此，在契合新一代消费需求端的背景之下，重庆零售物业市场将在新与旧、内与外的博弈中再次提档升级。具体而言，多点开花的供应将带动如解放碑、沙坪坝等传统商圈提质、新兴商圈崛起，同时也让区域之间的辐射阻隔性加深，继而给运营商提出更高要求；而外来运营商携新颖的开发、运营思路入渝，继而倒逼既有项目重新梳理目标客群、审视自身定位及调整策略。总体而言，此轮博弈考验市场的韧性及包容性，运营商将在取长补短中寻求突破。 未来趋势三：商业空间 随着消费者愈发在意个性标签，消费行动亦随之不再完全是需求导向。取而代之，消费者关注购物场景所带来的情感体验。因此，山城文脉特性将继续融入动静结合的商业空间凸显城市IP，然正本清源，商业内核是本质。近年来，将城市肌理、人文历史植入商业空间的案例比比皆是，一部分项目是整体空间主题化营造，如植入街巷院坝、吊脚楼及爬坡上坎等元素的长嘉汇购物公园、重庆天地及在建的18T；另一部分项目则是将“山城”融入建筑设计或内部装潢，如重庆来福士的“朝天扬帆”、重庆万象城的“上半城下半城”以及在建项目金沙天街的“四巷七站”。然而，数据显示，作场景营造的零售项目市场表现低于全市平均水平，整体空置率高达17.1%。究其原因，一方面部分项目的定位未能在本土消费者与游客间找到动态平衡，尤其是位于客流相对分散的非核心商圈的项目；另一方面部分项目的场景营造限于视觉效果，未有效地与消费者产生互动关系。因此，场景营造与消费者产生的有益关系为商业项目锦上添花，然商业内核才是制胜关键，合理的定位及热门的品牌至关重要。尤其是体量较大的商业项目，低零售、重餐饮与体验业态的配比难以实现空间与收益的平衡。 未来趋势四：本土资源 |
