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【摘要】 从全国层面看，采取两种计算方法得出的房价收入比数值接近，趋势相同。2014年前全国房价收入比明显下降，2015年后持续小幅回升，居民的住房可可支付能力下降。2018年我国房价收入比为8.19（7.96），整体处于中等偏下部位。 从省级层面看，地区间差异大，北京、上海、海南、天津房价收入比较高，内蒙古、宁夏、湖南、贵州等省房价收入比较低，多数省份房价收入比介于6-9之间。如果考虑到不同省份住宅套均面积的差异，房价收入比数值及排名会出现较大变化，区域间对比分析需谨慎。 从城市层面看，根据对全国281个地级以上城市2010-2017年的分析，房价收入比差异巨大，超过八成城市房价收入比小于8，个别城市房价收入比较高。2017年，城市房价收入比大于10的城市个数有17个，与2016年持平，比2015年增加4个。与2016年相比，2017年有61.9%的城市房价收入比上升，38.1%的城市房价收入比出现下降。 2018年，在108个城市中，有19个城市房价收入比超过10，22个城市房价收入比在8-10之间，34个城市房价收入比在6-8之间，33个城市房价收入比在6以内。从变化趋势上看，2018年有85个城市房价收入比上升，占比为78.7%，23个城市房价收入比下降，占比为21.3%。 居民收入和平均房价作为影响房价收入比变化的最核心因素，二者的涨幅大小决定着房价收入比的变化方向。保持房价收入比相对稳定或者稳步下行的关键在于保持居民收入的增幅大于房价的平均涨幅，保持二者的协调发展。 【正文】 房地产业作为国民经济的重要行业之一，一直受到政府、企业乃至上亿个家庭的关注，尤其是房价水平以及房价的波动更是牵动着大家的心弦。作为衡量一个国家或地区住房支付能力以及房价水平是否合理的重要依据，房价收入比体现了家庭收入和住房支出之间的量化关系，被世界银行、联合国人居署、经合组织、亚洲开发银行等组织和机构广泛应用，对住房市场状况进行评价。 然而，由于各国经济发展阶段不同、文化不同、统计口径不同，房价收入比在其应用中有着十分严格的限定。简单地参照国际数字，并冠以“国际惯例”、“国际警戒线”等说法并不能真正科学合理地解释和评价一个国家或地区的房价状况。 为了衡量我国房价收入比的指标变化情况，根据数据可获取性以及计算的科学性和合理性，我们对近2010年以来全国、分地区及281个地级以上城市的房价收入比进行了计算和动态对比分析，以此对我国分区域的住房市场做出相对更加科学合理的评价。 一、全国层面：2014年前房价收入比明显下降，2015年后持续小幅回升 从房价收入比的定义上看，较为简单，指的是住房价格（套均价格）与居民家庭收入之间的比值。即： 房价收入比=住房价格/居民家庭收入 但在住房价格与居民家庭收入的选取口径上，不同机构与国家有着较大的差别。例如，世界银行（2002）将房价收入比定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比;联合国对房价收入比的定义为居住单元的中等自由市场价格（中位数价格）与中等家庭收入之比值。各国由于统计制度的差异，既有通过中位数计算的，也有通过平均数计算的。 在我国，目前尚无住宅中位数的官方价格数据，居民收入的中位数也仅在2013年后才开始发布，历史数据缺失，难以进行时间序列对比分析。同时，考虑到与住宅均价数据口径的一致性，我们对二者均选取平均数作为计算依据。其中，住宅均价采取的是新建住房的平均销售价格，不考虑住房成交区域结构变化的影响。 在具体计算方法上，我们采用了两种方法：第一种方法是考虑到不同年份间住房套均面积和居民家庭户均人口的变化，结果相对更准确，但后期部分统计数据因统计制度改革有缺失，需要进行主观推算和预测;第二种方法则忽略掉不同年份之间的住户套均面积和家庭户均人口的变化，采用相同的套均面积和家庭户均规模，有关数据均在有关统计年鉴中能整理到，数据更加客观，计算也更加简便。 从两种不同方法的计算结果看，采取两种不同的计算方法得出的房价收入比较为接近，特别是2008年以来，除少数年份外，二者的差距均在0.2以内。从趋势上看，二者走势相同。2009-2014年期间，房价收入比明显下降。2015年以后，房价收入比整体呈小幅持续上升态势，除2017年房价收入比有所回落外，其余年份均保持上升。2018年，按照前述两种不同计算方法得出的全国房价收入比分别达到8.19和7.96，高于2013-2017年间的水平，表明居民的住房可支付能力实际在下降。
观察2005-2017年全国城镇居民家庭户均规模，我们发现，2013年以前该数值呈平稳下降态势，由2005年的户均2.96人下降至2013年2.83人。2014年起，随着人口政策的调整，城镇户均规模小幅回升，至2018年，预计城镇居民家庭户均规模为2.88人。
从各年新建商品住宅套均销售面积数据来看，2008年以前，套均销售面积基本在110平方米以上，相对较大。2008年后，受“90/70”政策的影响，住宅销售套均面积有所回落，基本在106平方米左右。2015年起，受三四线城市销售占比提升影响，住宅套均面积持续上升，由套均104.1平方米提高到108.4平方米。
综上分析，利用前述不同计算方法得出的房价收入比在数值上会有一定差距，但趋势上较为接近，因此在进行时间序列分析上可以选取其中的任何一种方式进行计算和分析。而在影响房价收入比的因素中，住房套均面积和住宅销售均价与房价收入比成正向关系，在其他因素不变的情况下，套均住房面积或住宅销售均价上升，房价收入比也随之上升;家庭户均规模和居民可支配收入与房价收入比成反向关系，户均规模上升或者居民可支配收入上升，房价收入比下降。 二、省级层面：地区间差异大，北京、上海、海南、天津房价收入比较高，内蒙古、宁夏、湖南、贵州等省房价收入比较低，多数省份房价收入比介于6-9之间 从省级层面看，如果按套均面积106平方米、家庭户均规模为2.9人来计算，北京、上海、海南、天津、广东、浙江等6省市房价收入比较高，分别为20.1、15.6、15.5、13.5、10.6和10.0。其余省区均在10以下，其中有21个省市区在6-9之间，4个省区房价收入低于6，分别是内蒙古、宁夏、湖南、贵州等。 |
