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2017年10月27日，江苏省国资委发布的《江苏省房地产投资有限责任公司及其母公司合计持有的资产包转让公告》显示，龙沐湾投资的负债中，除了国开行，还有公司大股东江苏国信集团的10.1亿（本息截至2017年10月底）。而从龙沐湾投资现有地面建筑物情况看，主要是国开行的贷款在支持其开发建设。 不过，张勋对南方周末记者分析，即使面对国开行追讨，以及多家工程商、供应商的欠款诉讼，作为有限责任公司的龙沐湾投资，最多不过是破产清算。江苏国信集团甚至都不曾为之做任何担保，破产也不会对江苏国信集团有多大影响。 国开行诉龙沐湾公司的二审判决书显示，龙沐湾投资在国开行的贷款中，主要以土地和酒店建筑物为抵押，2017年土地被定性为闲置后，国开行还发函给江苏国信集团要求担保，但是没有下文，江苏国信集团从头到尾不承担担保责任。 可如果破产清算，龙沐湾投资是资不抵债的。二审判决书中，由国开行聘请的江苏苏亚金诚会计师事务所出具的审计报告显示，截至2016年12月31日，龙沐湾投资负债合计57.45亿元，资产总计为46.90亿元，资产负债率为122.49%。 由江苏省国资委公布、江苏华信资产评估有限公司出具年度审计数据也大体相当：2016年度，龙沐湾投资资产总额45.5亿元，负债总额56.2亿元。 一审判决显示，如果不能按时还款，国开行对1152亩土地等资产折价或拍卖，变卖后的价款优先受偿。 而国开行能否拿回贷款，则要看龙沐湾是否有人愿意接盘。 6 无人接盘 2017年10月27日，江苏省国资委公告，挂牌转让龙沐湾投资和龙沐湾八爪鱼酒店有限公司的全部股权，转让底价50.85亿元。 如果按照5000亩土地计算，价格200万/亩，龙沐湾仅土地就值100亿。但近三十年来，龙沐湾一共只开发了800亩左右。 恒大、海航、万科等都传出过接盘龙沐湾项目的消息，但都没有谈成。 一位乐东县政府工作人员告诉南方周末记者，2017年有数家地产公司找到乐东县政府了解龙沐湾项目情况，有一次都已经谈得差不多了，最后因为2018年4月海南自由贸易港规划出台，江苏国信想要提价，不了了之。而最近半年，几乎无人问津。 土地所有权复杂也是接盘者的一大顾虑。如本文开头提及，龙沐湾投资对现有土地并非完全产权，1998年江苏省财政厅财政信用资金管理局通过法院判决获得的五千多亩土地中，海南物资招商总公司真正持有的仅2000亩，另外被执行划转的三千多亩地，案外人至今仍未放弃追讨。 尽管龙沐湾基准土地价格涨了一万倍，从1992年的每亩约200元，涨到现在的两百多万元，但在产权厘清之前，龙沐湾投资无法让土地变成资本和财富。 这片土地的另一种结局，可能是由政府无偿收回。 在针对收回土地的行政诉讼一审判决下来之后，龙沐湾投资提起了二审，目前正等待开庭时间。 “收回土地并不是最终目的，政府也是想催促他们加快开发。”乐东县常务副县长刘绵坚对南方周末记者感叹，目前的局面让人遗憾，龙沐湾投资最开始很有信心、真金白银地投入，而且江苏国信也有资金实力。如果他们坚持投资，就像陵水雅居乐清水湾一样，现在肯定是收获果实的时候。 2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江在海南省六届人大二次会议记者会上透露，海南当前存在3.1万亩的闲置土地。以此来看，仅龙沐湾投资的3040亩地，就在其中占到了10%。 “越早开发，企业主动性越大。”刘绵坚对南方周末记者说，“现在他们的主动权已经不多了。” 方茅每年都会到海南跑一趟，在春节前又去龙沐湾地块转了一圈，环绕温泉公寓和温德姆酒店的人工海水运河，水开始呈深绿色，甚至散发出怪味。 “整个事情很荒唐。”方茅想不明白，龙沐湾投资手里拿着几乎零成本的五千余亩地，土地升值了1万倍，结果不仅没赚钱，还欠下几十亿贷款。 “也许，以（江苏）国信集团的体量来说，这几十亿根本就不算个事儿吧。”他似乎又想明白了。 张勋预计，接下来对江苏国信来说，唯一的麻烦也许是龙沐湾温泉海景公寓已经交付的那11栋房子。由于尚未办理土地切割、分证手续，业主们还没能拿到房屋的土地证。 （应采访者要求，张勋、王峰、方茅为化名） |
