|
国信龙沐湾海景温泉公寓三期烂尾工程。（南方周末记者 黄金萍/图） “本来应该是要赚一百亿的，结果却要亏损几十亿。这种损失，还无人为之负责。” 尽管龙沐湾基准土地价格从1992年的每亩约200元，涨到现在的两百多万元，但在产权厘清之前，龙沐湾投资者无法让土地变成资本和财富。 “施工重地，闲人免入，违者按偷盗论处”。 所谓施工重地，其实里面空无一人。一块木板斜倚在半人高的砖堆上，用黑色墨水写着这则告示，半掩在海滩和陆地之间的野草丛里。 告示背后的景象则相当怪诞——栋9层高的酒店、八十多栋别墅组成的建筑群，大部分房屋的主体框架、屋顶已经建好，甚至有些还粉刷了外墙，而门窗则空洞大开，任海风穿堂而过。 这片烂尾建筑，位于海南省西南部乐东黎族自治县（下称乐东县）龙沐湾，龙沐湾有着“中国最美落日沙滩”之称。 自1992年第一次出让给企业后，这片多达五千余亩的土地历经海南三次政策红利，却一直未被唤醒。若按土地价格计算，这块地已经翻了1万倍，从每亩约200元涨到了今天的两百多万。 龙沐湾的开发商是江苏省最大的国企江苏省国信集团有限公司（下称江苏国信集团），实力雄厚，原本试图在这里建造一个国际旅游度假区，其中包括一座欲与迪拜帆船酒店、悉尼歌剧院比肩的超五星酒店。 而今，这个海南、江苏两省政府经济合作的示范项目，却面临烂尾后无人接盘，土地很可能被乐东县政府无偿收回的僵局。 “本来应该是要赚一百亿的，结果却要亏损几十亿。这种损失，还无人为之负责。”国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（下称龙沐湾投资）前高管张勋对南方周末记者说，“能不让人痛心吗？” 1 2000亩变5000亩 龙沐湾这五千余亩土地原本属于国营海南省佛罗林场。佛罗林场历史悠久，成立于1960年代，负责经营管理乐东县佛罗镇、莺歌海镇、尖峰镇三镇沿海的海防林地，林地多达两万余亩，分布在长达十七公里的海岸线上。 1988年，海南正式建省，同时又成立经济特区，引发了海南省历史上第一次房地产热潮。 国家级贫困县乐东终于在1992年开始讨论社会经济发展等问题，试图第一次唤醒龙沐湾。历史上，乐东是饱受自然灾害的农业县，如蝗虫、旱灾、热带风暴、台风等等。 彼时，乐东县人民政府代佛罗林场管理海岸线土地，将其中五千余亩林地转让给了海南物资招商总公司等9家企业，开发建设龙沐湾。其中，海南物资招商总公司拿到了位于龙沐湾的两块地，各1000亩。 全国六百多个地级市当时几乎都在海南设有地产公司，在全岛各处圈地、炒地。海南物资招商总公司也是其中一员，它的股东包括不少“外来户”，如中国（天津）物资国际招商总公司、安徽省国际信托投资公司、能源部黄河上游水电工程建设局等。 这也是乐东县历史上第一次大规模出让国有土地。据《乐东县志》记载，1992年，乐东县政府出让了1万亩集体所有非耕地、荒地给数家公司，用来做旅游、商贸开发。 然而，没等龙沐湾真正建起来，这一轮房地产泡沫很快进入了尾声。 1998年，江苏省财政厅财政信用资金管理局因一起联合开发纠纷，经法院判决，作为债主，从海南物资招商总公司手中拿到了其2000亩土地。 方茅原是江苏省财政厅财政信用资金管理局工作人员，他在1999年被派到海南来接管土地，他告诉南方周末记者，以当时的市场价格计算，2000亩土地其实不足以抵消1000万元的欠款。 实地走访时，方茅发现，海南物资招商总公司两块地之间还有海南物资招商总公司股东以及其它公司的地块，经与乐东县国土部门协商，最后原海南省海南中级人民法院裁定，将共计5109.76亩的8宗国有土地使用权，均抵债给江苏省财政厅财政信用资金管理局，并随后过户至其子公司乐东太阳城置业有限公司（下称太阳城公司）。 关于这5000余亩土地的判决，记录在佛罗林场诉龙沐湾投资的一审、二审判决书中，先后由海南省第二中级人民法院和海南省高级人民法院审理查明。 方茅向南方周末记者坦言，之所以能拿到这五千多亩土地，是因为当时土地上很多公司的项目难以为继，再加上有江苏省财政厅的信用背书。然而，这块起初就未能确权的土地，为此后龙沐湾开发留下了隐患。 “成也萧何，败也萧何。”方茅说。 2 第二次机遇 从江苏省财政厅财政信用资金管理局拿地起，海南地产就进入泡沫破裂期，龙沐湾开发也就搁置了下来。 装有龙沐湾土地的太阳城公司，于2003年被划转到江苏省国有资产经营控股公司旗下。2006年底，该公司又与江苏省国信资产管理集团有限公司合并，重组为江苏国信集团，成为江苏省政府直属的最大国有企业集团。 2006年，乐东县曾两次到访国信集团总部，试图说服他们投资开发乐东。乐东县寄望通过龙沐湾项目融入大三亚旅游圈。地处海南岛南部的三亚、保亭、陵水、乐东和五指山五个县市，从地图上看正好构成一只“金凤凰”形态，三亚是凤凰的头部，陵水、乐东恰是凤凰的左右翅膀。 后来龙沐湾投资出版的《向海生长》画册中提到，2007年春节后的第一个工作日，江苏国信集团全体领导到乐东实地考察后，决定开发龙沐湾。 乐东县终于迎来了史上规模最大的招商项目。 2007年10月，太阳城公司更名为龙沐湾投资。此后，江苏国信集团委托戴德梁行进行了历时一年的龙沐湾项目策划定位研究，戴德梁行提交了《龙沐湾国际旅游度假区商业计划书》，新加坡邦城规划SCP和澳大利亚PTW联合规划为之提出了一个概念规划方案： 短期目标是在江苏国信集团的五千多亩土地上兴建一座龙沐湾国际度假城，中期发展目标为30平方公里的周边区域，远期发展目标为70平方公里范围，并与尖峰岭国家森林公园构成一体化发展态势。项目将花费10年左右的时间，投资超300亿元，打造一个世界级的旅游度假目的地。 在当时的国家级贫困县乐东，乃至整个海南岛，这一规划可以用“高大上”来形容。龙沐湾国际旅游度假区第一期项目建设，包括体育公园、凯撒皇宫龙沐湾酒店（又名八爪鱼酒店）、凯宾斯基别墅度假酒店、温德姆至尊豪廷花园酒店、温泉海景公寓、渔人码头商业街，以及以龙沐湾大道为重点的基础配套设施等七大项目。 其中，最值得一提的是八爪鱼酒店，这座外形酷似章鱼的超五星级酒店，设计规划中有全景海底餐厅、可起降直升机的鱼篓式塔楼、可停靠游艇的酒店大堂，投资将高达50亿元。目标是比肩迪拜帆船酒店、悉尼歌剧院，成为海南乃至世界上又一著名海洋建筑。 2008年10月，海南省政府批复了《龙沐湾国际旅游度假区总体规划》。半年后，《龙沐湾国际旅游度假区核心区控制性详细规划》由海南省建设厅批复。 2009年11月22日上午，海南龙沐湾国际旅游度假区项目举行开工仪式，成为海南和江苏两省政府的合作示范项目。一个多月后，海南将迎来又一次重要历史机遇——获批建设国际旅游岛。 此后，海南地产热卷土重来。 3 土地争夺战 开发启动后，龙沐湾先后经历了3次大的波折，均涉土地争夺。这也使得开发进展一拖再拖。 实际上，从1998年拿地到2009年正式开发的十年间，龙沐湾并未完全搁置。而是一边出租，一边等待开发时机。 如在1999年，南京农业大学和江苏省财政厅财政信用资金管理局合作，由后者提供1000亩土地，在此成立了滩涂农业研究所及新技术推广中心，随后还一起申请到了国家863计划《滩涂海水灌溉农业示范》课题。 除了南京农业大学，这里的租户还有农户，用来种植哈密瓜、养殖鱼虾。 可江苏国信集团接手后，对早期签下的租约并不买账，开始驱赶这些土地上的租户，甚至发生多起暴力事件。 乐东县政府出面组织协调纠纷，最后以租户们离场告终。 方茅对此一直难以释怀，尤其对南京农业大学滩涂农业研究所的负伤离场心怀愧疚。 “人家说强龙不压地头蛇，但龙沐湾投资是强龙专压地头蛇。”一位龙沐湾当地村民对南方周末记者感叹，和周围关系处理得很不好，这也是龙沐湾后来发展急转直下的一个重要原因。 对土地的争夺还不止于此。 2002年，经海南省林业局勘测设计院专业工程师测量后发现，除了五千多亩土地，龙沐湾投资实际用地面积还多出1312亩。而这1312亩属于龙沐湾最初土地的拥有者佛罗林场，也是龙沐湾投资的邻居。 |
