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立信税务师事务所有限公司税务合伙人曾江虹给南都记者算了一笔账。假设有这样一套房，其是工业园区的配套宿舍，用地的开工日期是2017年11月，面积27㎡，现在的购买价是3.8万/㎡，三年后转手的交易价为5万/㎡。其买价为102.6万元，三年后的售价为135万元，买入时须缴纳2.82万元的契税，0.05万元的印花税；持有期间每年须缴纳0.79万元的房产税；转手时须缴纳0.07万元印花税，2.68万元增值税，0.32万元附加税，3.72万元的土地增值税额，三年综合企业所得税5.11万元。 换句话说，这套买价102.6万元的宿舍性质公寓，持有三年后，转手需要缴纳6.79万元的税费，如果加上企业所得税、买入和持有期间的税费，总共需要缴纳17.14万元的税费。如果是大面积的房子或者房子的增值幅度更大，需要缴纳的税费则更多。 厨卫、燃气功能争议 购买者需自行搭建 周争锋告诉南都记者，如果土地性质是产业用地，土地上的建筑物只能作为产业办公用途，燃气、卫浴等厨卫设计都是不允许的。开发商展示的样板房中厨卫用具往往一应俱全，而具体交楼时没有这些设备，但消费者在看房过程中，被诱导认为某些区域即为厨卫分区，收楼后往往自行搭建。“开发商往往是打这样的‘擦边球’。” 周争锋提醒，很明显天谷大楼面向市场出售的房源既不是住宅，也和一般的商务公寓有区别，作为买受人应该弄清楚土地使用用途和房屋产权，以免后续产生不必要的争端。 延伸 扎堆打造“类住宅” 过度发展带来的危害不小 南都记者了解到，天谷大楼所售房源的土地用途是新型产业用地(M0)，基于这类土地的项目一般被称为“工改工”项目，现在正受到开发商热捧。《2019工改工白皮书》显示，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%。 相比于一类工业用地(M1)，基于新型产业用地(M0)的改造空间更大。换句话说，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。更为重要的是，除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的开发商，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。 除了物业类型不受限制外，开发商抢滩“类住宅”也折射出住宅产品的供不应求。资深地产人士李宇嘉表示，政府出于发展产业、招商引资以及建立商业中心区的目的，更愿意批售商业办公和工业厂房用地，但是，随着互联网行业的迅猛发展，现代服务业以及出口转型，产业淘汰，市场对商业办公和工业厂房的需求逐渐下降，这些原有的规划和土地用途又不能作调整。另一边，居住需求日渐增加，于是产生了“类住宅”。 李宇嘉还指出，商务公寓在用地上属于商业办公类，规划上可以批售一部分作配套，但是其他类型的非商品住房的用地上，比如说工业厂房用地、工业用地上，如果建设居住产品就是“类住宅”，是违反规划和土地用途管制的。 在李宇嘉看来，“类住宅”过度发展带来的危害不小。一是突破了规划和土地用途管制，规划的权威性和土地用途管制受到了侵害。二是有安全隐患，商业办公的消防安全标准低于住宅的标准，有些层高较高的商业办公往往采用加夹板的方式来加建，安全隐患较高。三是导致实体产业的房地产化。四是增加公共配套的压力，“类住宅”片区规划往往没有配套教育资源，但是该区域居住人口的相关需求依然存在，会导致一些非法经营的教育、医疗机构出现，危害市民的利益。 监管 多次出台政策 严控工改用途 政府也早已意识到了“类住宅”过度发展的危害。李宇嘉指出，国家层面出台的主要是规划和土地用途管制，《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》已经把相关问题“框”得很清楚。地方层面，北京、上海、深圳等各城市都出台了“类住宅”的监管政策。 2018年1月，伴随深圳市经贸信息委网站发布的《经贸信息委关于公开<深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)>征求意见采纳情况的通知》，被称为“史上最严工改政策”重要落定，M0和M1套内最小建筑面积1000平和500平米等从严控制“类住宅化”的条款就此落地。 文件要求，M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。与此同时，从各个方面严控工改工项目的政策也接连出台。 |
