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01 国内房产正失去投资价值 ------ 众所周知，2018年-2019年，咱们国家以“房住不炒”为目标，接连出台限购和二套房税费加重等多项政策强势调控楼价。 尽管房价肯定不会跌回几年前的低位，最近相关数据统计，平安证券监测的19个城市二手房挂牌达80万套，环比升2.3%。2016年末这个数字是28万套，2017年35万套，在2018年挂牌数量达到了61万套，2019年刚刚4个多月，就达到了80万套! 二手房是反映楼市的“晴雨表”，作为主观个体的业主最容易感受到市场的温度。从房价本身的角度来讲，当下已经到达了一个天花板，即使是想要再次上涨，购买者也没有了那个实力。 因此很长的一段时间内，房价上涨幅度有限，而对于持有房源的人来讲，这种幅度并不明显的上涨，从投资角度来讲是亏损的，因此也会抓紧出手，现在是最后的抛售时机。 无论是政策的逼近，比如房地产税，还是市场的自我调节，都在降低房子的金融属性，没有利润的前提下，持有的人自然会抛售。 这都说明国内房产基本上已经失去了投资价值。 02 海外房产投资兴起，迷雾重重之下何者为真？ ------ 与此同时，海外房产却纷纷有回暖的迹象，其中日本由于法律完善、机制透明受到了许多高净值人士的青睐，越来越多的人愿意到日本买房投资。但绝大部分国民对海外置业的条款不够了解，语言也是一个限制条件。于是，海外置业中介应运而生。 一方稳定理财，另一方收取服务费。这本该是双方共赢的一种现象，但是却有一些正规性不足、专业能力不足的置业中介、营销水军搅乱了业界生态，也把明朗的海外房产市场变得迷雾。 在去年，一批北海道置业的文章进入互联网，宣扬日本经营民宿年利率竟达到30%！这些文章由于对日本投资政策、风土人情不熟悉，不仅过分夸大收益，还存在许多逻辑漏洞。 于是，“揭秘日本房产投资陷阱”之类的文章也接踵而来。步哥认为：他们对于海外房产投资的正本清源有非常积极的作用，但同时也有用力过猛，或借污名化日本投资而宣扬自己的倾向。 而今天，步哥在这里就把这些文章一一分析，为你还原真实的日本房产投资。 03 因为老龄化，日本经济就失去了活力？ ------ 首先，在许多文章中，都认为老龄化是日本的一大顽疾，由于空置房屋过多，导致整体房价市场萎靡不振，所以投资日本房产当然是个亏本买卖。 然而，在这里步哥想说的是日本老龄化问题确实是日本国民问题，由于日本人口城市化程度高，绝大多数的年轻人都选择在大城市工作生活，因此，一些偏远地区的老龄化问题会加重。 另外，房子对日本人来说并不是一个必买品，只需要满足使用就可以了，大部分人都有租房居住的习惯，甚至有一些人愿意一辈子都租房生活！而在中国的传统观念中，房子是家的意义，是必备品，在这样的观念差异下，日本想复制中国炒房奇迹当然不可能。 但日本有一个特殊的现象——东京！东京是世界之都，交通便利，是日本白领集中的地区。以东京的房屋空置率为例，2018年东京中央五区的空置率在3.3%左右，全国的人口都流向东京，空置率高的都是那些非常偏远的地区，地域之间发展极不平衡。 换句话说，日本三四线城市被持续虹吸，举全国之力打造了一个超级城市！即使在老龄化的大环境下，东京的经济仍在回暖。 不信？来看看东京的房价走向。 从表中可以看出来，近十年东京的房价一直呈上升的趋势。在这样的情况下，确实是可以通过投资获利的，但是也有许多人诟病日本房屋的大修费用和折旧率，而实际上地皮的涨幅和租金完全可以抵消掉这部分的损耗。 因为日本房产的永久拥有权包括土地和地上建筑的永久产权，现在日本的土地以每年20%左右的增幅上涨，土地的价值远远要比损耗的费用要高，所以是不用担心房屋的大修费用和折旧率。 经历过房产泡沫后的日本，一直在努力跳出经济低迷的状况，房价从触底到开始反弹，基本上没有下跌的风险，所以日本不动产将会是一个稳定升值的投资。 04 投对了这些地区，确保你的资产稳定升值 ------ 因为日本人有租房居住的习惯，东京的本土人口是全国最多的，是最理想的出租地区。但是由于公寓出租需要额外支出物业管理费、修缮费、中介服务费等，每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%，扣除所有的费用后收益可能会比较低，收益在4.5%-5.5%左右。 让我们把目光转到大阪，大阪是一个纯旅游城市，外籍旅游人士比较多。同时，大阪是仅次于东京的第二核心地区。如果说东京是关东的枢纽，那么大阪就是关西的枢纽，任何到关西的人，一定会把大阪作为自己旅游的第一站。 而且大阪的房价只有东京的60%，这意味着东京的一套房在大阪可以买两套，但租金却相差无！即将举办的2019橄榄球世界杯、2019 G20峰会、2025年大阪世博会等利好活动，又进一步带动了大阪市的旅游热潮。 最为振奋的消息是：日本已通过IR（Integrated Resorts，带有赌场的综合度假区）实施法，这意味着赌场将在日本合法存在，大阪即将成为世界第五大赌城！ 这意味着什么呢？咱们以澳门博彩业为例，它所带动的旅游经济效益让澳门成为了中国人均GDP最高的城市，不仅带来庞大的客流量，还带动了一系列酒店、餐饮等消费，因此，博彩业对于是城市经济是全方位的刺激。 澳门赌场 日本政府当然也非常眼红赌场的经济刺激作用，从石原慎太郎担任东京都知事期间，就已经在着力于推进赌场合法化，在此之前风靡日本全国的“柏青哥”产业，其实就是赌博行业的替代品，这次日本做的不过是把皇帝的新衣彻底变成裸奔而已。 人满为患的“柏青哥”游戏厅 |
