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住建部政策研究中心主任秦虹在敲钟仪式现场致辞中强调，发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。新派公寓成功发行国内首单租赁住房类REITs，在住房租赁专业化，规模化发展的金融支持方面实现了制度创新，具有非常重要的示范意义。
新派公寓的共同创始人及天使投资机构赛富基金首席合伙人阎焱表示，新派公寓类REITs的成功发行是一个里程碑式的实践。真正的REITs在中国虽然还没有落地，但最近在交易所纷纷挂牌的各种类REITs，ABS，CMBS是一种有意义的尝试，任何创新都需要不断地去尝试。“赛富基金很高兴四年前就洞察到长租公寓在中国的市场前景，投资了新派公寓并与王戈宏发起私募基金收购资产持有运营，大幅提升了租金坪效与资产价值，最后做成证券化产品。我们会继续支持新派公寓把这种模式迅速做成规模，为中国出现真正的REITs做好准备。“他说道。 新派公寓类REITs的权益投资人凯银投资的董事长朱红表示十分看好当前高速发展的住宅租赁产业。“新派公寓出色的物业改造和运营管理能力以及位于北京CBD核心地段的资产价值，加上我们对长租公寓行业深刻的理解，促使我们快速决策成为权益投资人，凯银投资过去本身也已经收购了不少资产，我们将和新派公寓一起继续布局继续收购城市存量资产，不断推出资产证券化的产品。” 新派公寓的创始人及CEO王戈宏表示，“投资人的远见卓识让我做成了中国公寓行业第一个资产管理从收购，改造，持有到资产证券化的价值闭环，有效践行了‘房子是用来住的’理念，闯出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。” 他指出，中国未来的资产证券化不应该成为简单的融资工具，而应该是社会投资人分享资产价值增长的新模式。中国的REITs规模未来将有可能成为不亚于美国REITs的市场体量。长租公寓在国家政策以及市场需求的推动下将会迎来巨大的发展，未来基于消费者的品牌价值与产品体验打造，以及基于资产价值的金融模式创新将是行业健康发展的核心。长租公寓将是中国金融与实体经济有效结合的最佳创新阵地。我们将与国内自持物业的开发企业以及城市存量资产的投资者迅速展开合作，进行规模化的资产证券化探索。 “中国的租赁事业以及资产REITs前途无量，但需要我们付出更大的努力与更多的创新。新派公寓有一个简单而朴素的使命：让青年有品质的居住，有尊严地打拼。”王戈宏称。 今天，基金管理人赛富基金的合伙人赵钧，赛富基金高级投资经理姚世化，计划管理人渤海证券董事长王春峰，渤海汇金总裁周磊，李耀光，权益投资人凯银投资的董事长朱红，总裁吕向亮，中伦律所合伙人陈芳，高欣，优先级投资人招商银行北京分行同业部副总王广，丁卉，以及海口农商银行的代表参加了敲钟见证仪式。本次交易团队还汇集了联合评级，戴德梁行，立信，上海银行北京银行等国内资产证券化领域富有经验的专业机构。 新派公寓类REITs介绍 1、概述 新派公寓成立于2012年6月，是国内首家以私募基金的方式收购物业，并进行专业管理的长租公寓运营商。新派公寓此次发行的国内重资产长租公寓的首次尝试，与其他几个长租公寓不同的地方在于，其底层资产是项目公司（通达富）持有的租赁债权以外，还有项目公司持有的价值3.15亿的物业。采用的是“专项计划+私募基金”双SPV模式，专项计划的基础资产是原始权益人持有的契约型基金的基金份额。 新派公寓类REITs是国内首单长租公寓资产类REITs产品，于2017年10月11日在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。本产品是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。
此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA，未借助第三方进行增信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外，本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天，也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。 2、交易结构
首先，本单产品通过设立契约型基金向SPV公司增资获得项目公司（通达富）股权和物业产权，然后向SPV公司发放委托贷款获得租赁债权。这样做一方面是为了后期退出方便，另一方面是为了避税。最后，发行资产支持专项计划募集资金收购私募基金的份额，以标的物业的经营收益和处置收益向投资者分配本金和利息收益。 3、信用增信 新派公寓类REITs的增信措施有： （1）优先劣后级的安排，优先级1.3亿，权益级1.4亿，优先劣后比48%：52%； （2）标的物业现金流的超额覆盖，第一年至第5年标的物业产生的可分配净现金流对优先级资产支持证券预期收益的覆盖倍数为1.01-1.44倍； （3）价值3.15亿的不动产抵押等。 值得注意的是，本项目并没有像市场上大多类REITs一样由融资主体提供担保或者引入外部担保，体现了市场对新派公寓的经营模式、经营能力以及标的物业的价值认可。 攻破最后关卡，C-REITs终将登上舞台 十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。十九大报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，“租售并举”是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡，其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。上述政策背景下，数万亿租赁公寓市场被催生，从开发向租赁和居住功能的转变，是中国经济转型的缩影。 |
