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人民币汇率坚挺，外资加大国内存量物业收购力度 美联储加息放缓，发达国家央行相继释放宽松货币信号，人民币汇率坚挺，利好人民币资产，国内核心区位的优质存量物业的配置价值得到全球投资者认可。 澎湃新闻报道，近期外资加大对国内存量物业的收购力度。2018年外资参与北京大宗物业收购金额为169 亿元，占比超三成（2017 年仅为2%）；上海2018 外资收购存量物业金额占比从2017 的31%大幅提升至54%。 国内宏观流动性宽松降低利率水平，利于存量物业公允价值重估国 内宏观流动性宽松，10 年期国债收益率持续下降，从2018 年1月的4%降至2019 年2 月的3.2%，存量物业的估值分母（折现率）也随之下降，利于资产公允价值重估值提升。 新城控股3 月9 日发布2018 年报，归母净利润+74%高达105 亿；其中投资性房地产公允价值重估的变动损益高达28.7 亿。 截止2018 年Q3，陆家嘴长期持有物业总建面超262 万平，平均租金同比上涨6.48%，租赁收入26.4 亿元+8.6%。 截止2018 年Q3，金融街存量物业（租赁和经营）营收18.4 亿+9%，息税前利润10.6 亿+10%。 华润置地2018 年投资性物业租金收入约95.8 亿+27.9%，根据公司计划2019-2020 年将有13 个新开购物中心投入运营。（详见3 月6 日《开年销售亮眼，租金稳步提升》 经营性存量物业的房产税历年均正常征收，规避不确定性和估值压制 1984 年我国出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定“个人所有的非经营用房产免税”，近年来频繁引起热议导致预期变化巨大的均属于此范围。 历年来，工商业经营用房的房产税均正常征收，按照房产余值征收的年税率1.2%；按照房产租金征收的年税率12%；存量经营物业标的可有效避免“住宅房产税”预期不确定变化过大而对估值造成的压制。 建议2019 年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现 人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A 股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街；H 股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。 风险分析 国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能；美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。 □ .何.缅.南./.王.梦.恺 .光.大.证.券.股.份.有.限.公.司 |
