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擅长创造奇迹的深圳，总是做一些超出想象的事情，比如深圳湾超级总部基地（下文简称“深超总”），比如被重金下沉的滨海大道。 不久前，深超总片区内首栋300米+高楼，也是国内地铁上盖第一高楼——瑧湾汇宣布封顶。这只是深超总重新定义天际线的第一步。 在1.17平方公里的土地砸入3000亿，会发生什么？深圳没有公布期望的回报值，但是肉眼可见的，12家500强企业总部项目陆续开工，一张张科幻电影般的规划效果图通过审批。
每一块土地都是地王，每一座建筑都是地标。 一座座总部大厦脚下，不仅有串联起华侨城湿地和深圳湾公园的“中央公园”，还有规划了深莞城际线、地铁29号线及现有2、9、11号线的交通枢纽，未来还可能建设一个大型交通枢纽，例如高铁站。 深圳湾超总的特殊之处在于，它不仅是聚集产业的总部基地，也是关系市民生活的交通枢纽和休闲公园。它是深圳未来的城市名片。 按规划，深超总规划总开发建筑面积约520万平方米，就业人口约30万。片区本身没有新增住宅规划，但环绕周边的是深圳著名的豪宅区，不远处，还有号称“深圳旧改航母”的白石洲旧改，开发规模达到358万平方米。 审视这片土地，必须把眼光放得再高一些。就像5年前，正在深圳当市委书记的广东省长马先生，站在红树西岸30多层的楼顶，就先一步看到了深超总的未来，千言万语化成一句话——“不得了！” 彼时的深超总仅有2个在建项目，大部分土地空置多年，杂草丛生，而现在，这里已经有12家超级总部了。 高一点，先一步看到未来。 （深超总航拍视频）
左右滑动查看深超总新地标 1 深圳湾超级总部基地到底是什么？ 近两个月，深圳湾超级总部基地的建设动态，隔三差五就要刷屏一次深圳人的朋友圈。
6月2日，深圳湾超级总部基地C塔项目建筑方案设计国际竞赛正式开始招标，部分招标估价9680万元，重磅打造深超总的C位门面； 6月6日，深圳湾超级总部基地举行中央绿轴项目开工活动，深圳市市长陈如桂出席开工仪式，一座地下空间总用地面积12万平方米，总建筑面积约30万平方米的城市公园正式曝光； 7月10日，深圳湾超级总部基地公布中央绿轴的中标方案，这片占据深超总中轴的巨大绿地，最终确定为“超级校园模式”，由北向南以此为生态森林公园、“水晶山丘”车站广场和艺术公园+生态海岸，兼具交通集散和市民休闲等功能，成为名副其实的“深圳版中央公园”； ...... 深圳不缺热搜，但难得的是，没有新增宅地的深超总能够一次次成为行业热点，是实打实的自带流量。 简单来说，深圳湾超级总部的“超级”之处，在于3点：高定位、大投入和亲民性。 高定位：天生C位的顶级城市 在官方口径中，深圳湾超总的定位是全球城市规划设计的“巅峰之作”。 这句话其实有两层意义，一是字面意义，深超总将是全球城市中的顶尖设计，二是隐藏含义，顶级的深超总将助推深圳跻身“国际城市”。
深圳湾超总是深圳市定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一，按照＂世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位＂要求，全面统筹推进规划。 小红靠捧，大红靠命。从“命”这一点来说，深超总天生就是深圳的门面。 深超总位于深圳的正南位，是深圳湾的C位，也是从深港大桥进深的主要视线到达地，基本确定了从外界对深圳的第一印象。 这意味着，深超总作为门面，必须充分体现深圳这座城市的优越性，既要彰显城市经济硬实力，又要充满中国特色的人文情怀，要兼顾这两点，并不容易。
填海工程完成后，深圳政府就明确要将这片土地打造为“深圳的城市名片”，但是具体怎么做，深圳政府想了二十多年。 从1990年完成填海工程，到2013年确定规划，深超总的规划方向发生了两次重大调整，从最初单一的“滨海城市住区”，调整到复合的“滨海文化商务中心”，最终才确定为“超级总部基地”。
（深超总历年规划方案 图源网络） 中国城市规划设计研究院深圳分院透露，2001年就收到了这片土地的规划任务，经历了十余年的跟踪服务，直到2013年才确定了深超总的规划定位。 能让追求效率的深圳一等再等，这片土地的金贵可见一斑。 大投入：3000亿资金洪流，每一座建筑都是地标 深超总的官方披露的规划信息不算多，但关键数据惊人。 深超总的总用地面积只有1.17平方公里，规划总开发建筑面积约520万平方米，就业人口约30万，片区固定资产总投资预计约3000亿。 3000亿，超出大多数人认知范畴的金额，乍一看有些无感，但对比其他重点片区，就能体会其中差距。
深超总的占地面积仅有1.17平方公里，但投资规模却是目前已知的公开数据中，最多的一个。 对比同样处于加速建设阶段的三个片区，深超总2019年完成投资金额195.6亿元，也是投资密度最高的总部基地。 将3000亿资金砸向1.17平方公里，会发生什么？这笔钱落在政府规划里，必然要产生几何倍增的回报，肉眼可见的，就是一座座城市新地标。 20年前的地王大厦，现在的平安大厦和春笋，都是极具识别度的地标建筑，但到底谁才是深圳的代表作，大家的看法并不相同。
（香港中环）
（上海陆家嘴(600663,股吧)） 上海的陆家嘴，香港的中环，都已经成为世界认可的城市名片。但是深圳至今没有这样的建筑群，也迫切需要一张体现城市地位的新名片。 如果一座地标不足以让深圳在世界心中留下深刻的印象，那就建一个地标建筑群，让每一座建筑都是地标。喜欢“集中力量办大事”的深圳，有这个传统，也有这个实力。 当然，地标群只是深超总的面子，这一座座地标背后，是深圳从2008年就开始推动的总部经济。
（图源前瞻产业研究院） 相比京沪，深圳的总部经济起步晚，但势头猛。目前，近300家世界500强企业在深圳设立海外总部，深圳拥有近400家上市公司总部，数量仅次于纽约和东京。 通过总部基地发展总部经济，让总部数量和经济增长像滚雪球一样实现“乘数效应”，进一步强化深圳的国际地位。就像当年的曼哈顿，以惊人的GDP和建筑形象，一举确定纽约市的国际城市形象。 亲民性：交通枢纽和中央公园 对于务实的深圳人来说，深超总最大的亮点就在于，体量30万平的中央绿轴，既是交通枢纽，也是“中央公园”，已确定总工期5年。
中央绿轴地下空间总用地面积12万平方米，总建筑面积约30万平方米，总投资约95亿元，建成后片区将拥有6轨6站超级综合枢纽及大型公共服务、商业及文化设施；地上将建成媲美纽约中央公园的大型城市公园。 （1）交通枢纽：六轨六站 目前深超总片区内已有3个地铁站，包含2号线、9号线和11号线，而且地块处于深南大道和滨海大道中间，交通非常便捷。 但是现有的交通密度还远远不够，深超总还在规划建设地铁29号线（南山红树湾至光明公明）、深莞及穂莞深城际轨道，最终形成“六轨六站”，成为“超级综合枢纽”。
（图源地铁族） 依靠“六轨六站”，深超总可以通过地铁线路快速到达深圳的各个片区，还可以通过城际线快速实现与广州、东莞等城市的联动，发挥总部CPU的作用。 （2）中央公园：深圳新打卡点 深超总本身周边的景观资源就很丰富，打造中央绿轴就是将这些资源进行联动，并完全开放给深圳市民。
（中央绿轴北端-生态森林公园效果示意图） 深超总中央绿轴，最终确定为“超级校园模式”，由北向南以此为生态森林公园、“水晶山丘”车站广场和艺术公园+生态海岸。 通过深超总的“超级十字”，北面的华侨城湿地，南面的深圳湾，东面的欢乐海岸和西面的大沙河绿廊都将形成聚集，想想就觉得惬意。
深圳湾超级总部基地重点研究范围示意图 城市地标+景观资源+交通优势，不仅造福本地市民，还能为深圳带来新的旅游景点。 根据深圳城市交通规划设计研究中心的测算，未来深超总的消费人群中，有25-30%是外来游客捕获人群。这些消费人群又能反推商业优化，预计商业体量总需求达到近70万平。 2 30万就业人口，涌向哪些片区？ 深超总会不会成为深圳房价的天花板？深圳政府这些年对深超总的规划调整，其实已经回答过这个问题——可以但没必要。 深超总片区目前仅有三个住宅项目，都是片区定位“滨海生活区”时批下来的宅地，楼龄超过15年，均价超过13万/平。
（中信红树湾）
（瑞河耶纳）
（红树西岸） 其中，拥有一线海景的红树西岸是当年全国地王，也是深圳曾经的楼王，2005年项目入市，单价达到2.5万元/平，当时的深圳湾豪宅也不过1万元+/平。 现在来看，曾经的天价又算得上什么？
（图源贝壳找房） 现在的深超总已经再无宅地，独二的两个公寓项目，瑧湾汇已经售罄，联泰红树湾才刚刚开始动工。 路边社消息，“细细研磨”十余年的联泰对这块期望颇高，意向定价可能达到30万元/平。住建局同不同意是后话，这个天价至少能看出信心。
（基坑竣工时间都要到2021年） 除了这几个早已批复的项目，目前的总部大厦中仅有中信金融中心规划了少量的商务公寓，目前也在基坑阶段。 值得一提的是，中信这批公寓将是真正的一线海景，价格不敢猜。
按现阶段披露的规划，深超总预计产生30万就业人口，大多数是500强企业总部的高净值人群。 这意味着，这部分人群的置业需求不会扩大到轨道交通的终端站，而是直接外溢到配套资源同样丰富的周边片区。
（图源贝壳找房） 深圳传统豪宅区华侨城，new money最爱的深圳湾都在深超总周边，南山的优质资产的竞争只会更加激烈。深超总不会成为深圳房价天花板，但可以助推这些片区再创新高。 目前周边片区也是以二手房供应为主，新房供应偏少，在建的项目有3个，除了深业鹤塘岭接近入市，深业世纪山谷和香山道公馆进展缓慢，2020年入市的可能性不大。
短期来看，周边片区的供应是痛点，增量任务主要落在白石洲旧改身上。
（图源深圳规土委） 按照2017年披露的规划，白石洲旧改的住宅建筑面积达到125万平，商务公寓面积达到112万平，共计能为市场带来237万平的供应量。整个项目分3期开发，总周期8-10年，预计第一期2022年就能入市。 深超总的建设周期没有公布，但是中央绿轴的建设周期都需要5年，片区还有一些尚未挂牌出让的空地，预计全面成熟也需要8-10年。 关注“下注深圳”系列的读者会发现，有趣的事情又发生了，这些带动就业的大型产业规划后，总是紧跟着旧改，市场需求和供应又形成了对接。 小结 如果我们也能站在政府，或者开发商的角度来审视这片土地，就会发现，深超总这样的定位，已经足够我们放飞想象力，而且是人人有份的全民福利。 如果资金充足，等得起，高层海景大房闭眼入。布局当下的深超总，几乎可以照抄当年投资深圳湾后海的作业。 虽然没有新增住宅，但是片区有二手房，环顾周边的华侨城、深圳湾后海，15万+/平真不算高。随着深超总雏形渐现，惜售情绪只会越来越浓。 除了住宅，片区还有公寓项目。瑧湾汇已经售罄，二手放盘量极少。联泰红树湾要等，中信金融中心也要等，大家都清楚，未来片区的公寓一定是顶级而稀缺，比的就是眼光和耐心。 如果资金还未跟上眼光，周边片区也能找到机会，大胆布局，谨慎筛选优质标的，越是远离利好核心，越考验选择的能力。 退一万步说，即使作为旁观者，也能享受到深超总的建设福利，交通便利的深圳版“中央公园”不香吗？ 眼光要放得更高一些，意识到深圳打造城市新名片的决心，以及未来深超总真正的影响力。 深圳，不只是广东省深圳，甚至不仅是中国深圳，更是世界的深圳。 在当下的国际环境中，作为“示范区”的深圳，需要扮演更加“强势”的角色。 |
