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对物业场景的数据收集和利用还有非常大的空间可供开发，这些数据将是后疫情时代商业地产运营商最宝贵的核心资产。如果某家零售地产运营商能够有效利用人、店、场所产生的交易数据(匿名消费、实名消费、积分消费)、行为数据(场内轨迹、线上行为)、用户画像(基本特征、标签特征)、其他业务数据(租赁合同、业态结构、平面结构)等，有效串联这些数据，让物业、消费者和商户之间的互动和交易形成数据闭环，并通过智能营销引擎和数据分析对旗下管理的每家物业的营销持续赋能，极有可能诞生新赛道上的头部互联网公司。 平台生态化。受到疫情推动，未来以人为核心的生态化经营是商业地产发展的必然趋势，零售物业的数字化应该通过场域的流量运营，高效连接顾客和商户，线上线下融合，实现销售转化。因此，运营商的整体战略定位将从原来单纯的物理空间服务平台，升级为打造基于云端和系统的数字生活开放平台，依托数字中台能力，让B端和C端联动形成网络效应，使物业、商户、顾客三位一体。平台通过APP、小程序，构建开放的LBS(Location Based Services)生态体系，帮助线下商户将服务数字化，不断提升线上线下的融合能力，为商户、顾客提供全景式的场景和内容。 在这个生态体系中，一方面形成中心化流量供给，消费者可以发现和该物业地理位置相关、符合个人喜好的吃喝玩乐、文化教育、健身美容、医疗健康等一系列生活服务；另一方面鼓励线下商户围绕运营商的会员数据、智能分析、安全能力等，在APP、小程序端实现一体化运营，通过中心化运营+自运营，推动线下商户整体快速地实现线上线下经营互通，打造便民生活圈，不断优化消费者体验、提升黏性。 产业链后端：资产证券化丰富行业退出渠道 目前国内两大证券交易所已经逐步构建CMBS、类REITs等产品体系，涵盖写字楼、购物中心、门店、仓储物流等商业地产，支持企业盘活存量和转型升级，相应的ABS规则也已相对成熟。数据显示，自2014年开始由基金业协会事后备案以来，累计完成备案的类REITs产品规模已达1300多亿，底层基础资产以商业地产为主。然而，现有的工具并未实现物业的真实出售和资产变现，更像是融资工具而不是退出工具。相比国外成熟市场，国内的资产证券化产品体系有待进一步完善，为商业地产提供更丰富的盘活机制和退出渠道，REITs就是急需补上的一环。 REITs是有效盘活存量资产、降低企业杠杆的金融工具，通过股权资本变现回收实现轻资产运营，具有流动性高、收益稳定、风险低的优势。商业地产REITs持有的不动产是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导商业地产投资进入价值投资通道，对房地产行业长期稳定发展具有重要意义。推进商业地产REITs将倒逼开发商提升存量资产的运营管理，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后房地产市场需求大幅回落带来的资产贬损风险。商业地产REITs作为稳定分红的投资产品，有利于拓展居民对不动产的长期投资渠道，避免对住宅投资的单纯依赖，抑制炒房的投机力量。因此，推进商业地产的REITs符合“房住不炒”的原则，不等于放水房地产行业。 从美、日、澳、英等发达国家的历史经验来看，商业地产REITs加快推行的时期，往往是该国房地产市场承受压力的时期，或者是商业地产迫切需要转型的时候。此时企业的正常融资难度加大，政府和企业自身都更有动力去推进资产证券化实现资产出表，而且往往还伴随着税收优惠政策。2003年SARS疫情逐渐得到控制后，当年7月，我国的香港和台湾地区几乎同时推出了REITs。相较应对危机的短期手段而言，REITs更像是稳定房地产市场长期信心的压舱石。由于国内经济下行压力加大叠加疫情影响，商业地产的资产价格受到冲击，加上无风险利率下行，将降低投资预期收益率；与此同时，专业的运营管理加上税收优惠将提高REITs产品的回报率，两者叠加增加了国内商业地产REITs未来顺利推出的概率。 2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着中国REITs经历了十多年的探索终于正式启航。尽管本次基础设施REITs尚未涉及传统商业地产领域，但随着试点的深入，将不断积累在立法、投资者保护、产品设计、发行规则等方面的经验，REITs有望在未来三年内顺势扩展到商业地产领域，丰富行业退出渠道。 (文章来源：复旦金融评论) 【版权声明】秉承互联网开放、包容的精神，生意社欢迎各方(自)媒体、机构转载、引用我们原创内容，但要严格注明来源生意社；同时，我们倡导尊重与保护知识产权，如发现本站文章存在版权问题，烦请将版权疑问、授权证明、版权证明、联系方式等，发邮件至dana@netsun.com，我们将第一时间核实、处理。 |
