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首先，在传统融资渠道不断收紧的趋势下，房地产基金日益成为国内中小房地产商不可或缺的融资渠道。但在去杠杆背景下，2017年以来针对房地产基金的限制性政策层出不穷，从“4号文”规范债权投资到暂停其他类私募基金管理人登记，中基协多次提出促进私募投资基金回归投资本源，明确禁止直接借贷行为；以往的各种债权投资形式，包括明股实债、明基实债，通过回购、第三方回购、对赌、定期分红等形式向投资者承诺固定回报的保本保收益的投资方式都被禁止。因此，在国内信贷思维主导的金融市场中成长起来、以债权模式为主的房地产基金已再难持续，它们向股权投资转型的趋势已成为必然。未来，拥有开发商背景、具有专业开发和运营团队的房地产基金将迎来巨大的发展契机。 其次，险资有望成为今后国内商业地产市场的最大投资者。2014年，中国保监会《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》提高了保险公司投资不动产类资产比例的上限，规定投资账面余额合计不高于公司上季末总资产的30%。总体来看，投资不动产及不动产相关金融产品已受到众多保险公司的青睐。投资不动产的绝对规模逐年扩大，整体风险可控，资产质量较好，但是保险资金运用余额对不动产的投资比例距离30%的上限仍相去甚远。银保监会最新数据显示，截至2020年3月，保险资金运用余额已达19.43万亿元，但投资于不动产的占比只有2%——3%。相比之下，国际上同业配置的房地产投资比例接近10%。随着保险业的持续扩张，中国保险公司的总资产管理规模也将继续增长，这意味着保险公司可投资于不动产的资本流动性将更加充足。国内险资不动产的投资配置比例有巨大的提升空间；该比例每提升1%，就意味着约有2000亿元人民币的投资总额进入不动产领域。商业地产是险资不动产投资的主要品种，随着保险公司不动产投资经验日益丰富，预计它们未来在商业地产领域的投资将会进一步加速。 实际上，国内优质的商业物业资产持续吸引着包括凯德、黑石、领展、Brookfield、KKR、ARA、安联不动产等多家国际金融机构的投资兴趣。戴德梁行研究报告显示，2019年外资机构在中国的优质商业不动产投资额达到811亿元人民币，占总投资额的27%，在上海市场的投资占比更是高达61%。在国际同业的示范带动下，预计未来将有更多的国内金融资本进入商业地产投资领域。 产业链中端：强化专业运营 商业地产的招租率和租金水平很大程度上取决于运营商的资产经营管理能力。后疫情时代，越来越多的商业物业将由专业的运营商管理，并在以下五个方面强化运营。 招租精准化。在办公物业方面，零售、贸易、酒店、文体娱乐和制造业等行业受到本次疫情的冲击较大，办公租赁需求大概率将收缩；律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响则比较小，抗风险能力较强，应成为未来争取续租、扩租的重要对象；而医药、医疗设备等医疗健康行业，线上游戏、远程教育等互联网行业以及物流行业将快速发展，从而引发其扩租或新租的办公租赁需求，未来应将其作为招租的重点目标。 在零售物业方面，顺应国内消费升级趋势，健康、教育、美丽、休闲四大产业领域的居民消费支出逐年上升，而且其消费内容大都需要线下体验，难以被线上完全替代，可以和线下物业完美结合，成为未来零售物业招租首选。 内容主题化。在供过于求的大环境下，未来各地过剩的零售物业和写字楼需要通过改造来提升经营绩效，内容主题化是改造方向。由于零售物业日趋同质化竞争，对运营商而言，既要能服务好消费者，又能为租户不断带来流量，沉浸式体验、线上线下互动等差异化经营模式越发重要。 从国内消费者生活方式的演进过程看，经历了从产品经济到服务经济再到体验经济的过程。因此零售地产的运营商需要更新消费内容，由简单的产品消费、服务消费向健康、娱乐、文化、社交等功能消费转型升级，需要进行相应的主题化升级改造。运营商需要根据主题，综合考虑不同性质的商户可以为整个综合体带来的流量和作用，在此基础上创新营运管理和市场推广方式，增加物业的品牌特色，吸引标杆性商户入驻，并通过租户的“结构性匹配”增强零售物业对于消费者的吸引力，为顾客设计最优的路线并且尽可能地延长顾客的停留时间，激发其潜在购买力。预计医疗健康Mall、亲子教育Mall、数字娱乐Mall将成为主题化的首选，在这些赛道上也将诞生一批专业化程度极强的特色商业物业管理运营商并走向资本市场。 写字楼也是如此。今后随着产业的细分，写字楼将越来越呈现出产业主题化的趋势，成为同类产业聚集的载体，一般是通过运营商招租行业龙头公司进驻并带动中小公司跟进形成产业聚集区。该主题产业的客户超过入驻客户总数的一半，同时区域政府和运营商也将有针对性地提供产业扶持政策和配套服务。 运营科技化。Prop Tech已经成为整个房地产行业的热门话题，科技正在推动商业地产运营这一传统行业创新提效。商业地产与科技深度融合的重要方向，存在于“A(AI)B(Blockchain)C(Cloud Computing)D(Big Data)E(Environmental Protection)F(Face ID)G(5G)H(Health)I(IoT)”。 后疫情时代，以5G、大数据、云计算、人工智能、物联网为代表的前沿科技将帮助运营商在智能楼宇管理、动线布局设计、空气流通管理、人员疏散管理、卫生清洁管理和安保管理等方面不断强化内功，提升“智能”和“健康”两方面的竞争力。同时，专业的资产运营管理软件将实现商业物业的租赁、设备维护、收租、能源费用监测、客户沟通、资产评估等所有流程和业务的在线化，实时收集相关数据并辅助管理者做出决策。 数据资产化。相比之前的粗放管理，如今借助资产管理软件和物联网设备，商业地产运营商可以收集到丰富的数据，并有效处理和利用这些数据。比如，通过分析每个企业的租金变化和收缴情况来判断企业的经营状况；通过实时收集每个企业的水费、电费等能源数据和上下班时间数据，可以在降低能源费用上起到立竿见影的效果，解决写字楼运营增收问题；通过收集来自WiFi、图像、照明、座椅传感器等各种数据，可以优化物业空间布局。 |
