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“所有命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格”。 观点地产网?王石曾笑言，广信资产包是自己告别万科的一个大礼包。如今，这个大礼包被万科“割爱”他人了。 三年前的6月29日，一场起拍价高达446.77亿元的拍卖，成为地产行业瞩目的焦点。 庞大的广信资产包让不少人眼红，核心资产包括广州市区16宗可开发土地。据万科披露，对应权益可开发计容积率建筑面积约为211万平方米，约98%位于荔湾和越秀两大主城区。 彼时对广信资产包做了尽调的房企多达十几家，万科、碧桂园、保利、中海、越秀都在其中。最终，仅持续了十分钟，万科以551亿元成交价独揽这个沉寂了20年的资产包。 当时风光无限的万科认为，这些都是属于十分稀缺的战略资源。然而，广信资产包部分用地历史久远，涉及问题极为复杂，甚至连清算组都算不清这些土地的占地面积。 “所有命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格”。在2017年那则《关于竞得广信房产资产包项目的公告》中，万科便称将与竞拍前已有联合投资承诺的合作方进一步落实共同开发事宜。 这一切，均在三年后应验。 吞下资产包这三年 在广州楼市的历史上，隶属于广东国投的广信房产曾缔造了一段辉煌。成立于20世纪80年代的这家开发商，是广州最早开发房地产的企业之一。 63层（广东国际大厦）、以花命名的春兰花园、红棉苑、牡丹阁等均为广信房产开发。而后，因金融危机爆发，广东国投出现债务危机最终破产，而广信房产旗下的土地也一度闲置。 2017年那场史诗级拍卖，吸引了华润、越秀、保利、万科、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，起拍价高达446.77亿元。 广信资产包的核心资产为广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，均在广州中心城区。这些地块里面囊括花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等，其中约1500 亩的花地湾板块是最核心部分。 引来开发商争抢的还有利润空间，以广信房产1988年竞得的花地大道商品住宅用地为例，当时楼面地价仅为218元/平方米，对比同区域楼面地价则远超4万/平方米，而这些涨价的地块中尚有大量未开发用地。 风险与收益并存，广信资产包背后存在着不少难以核算的债务债权、法律纠纷，开发过程拥有着太多不确定性。此外，资产包的土地至少需要2-3年才能达到开发，光是资金利息成本就又近百亿的支出。 万科吞下这551亿资产包后，一举一动都引来关注。当年7月份，万科公布了资产包具体的资产和负债详情。 资产包共分为三个部分，其中三笔债权及利息金额共计38.58亿元；广信房产100%投资权益，评估值为404.41亿元；另外还有广东国投持有的广州分公司100%投资权益，评估值为3.78亿元。 此后，万科很少主动披露这一庞大资产包的动态，可以窥视到的项目进展少之又少。随后于2019年1月，万科公布了资产交割公告，透露已经累计向广信资产包破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。 2019年5月，广州市规划和自然资源局挂出广信越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告，其中将新增一块3345平方米的居住用地，位于中山三路以南，该地块正是属于广信房产资产包地块。 之后在9月举行的南方区域媒体交流会上，孙嘉回应媒体称，预计广信资产包年底会有土地转化出来，合作方正在洽谈中。 关于项目的实际进展，则是从去年底广州市越和花鸟鱼艺大世界的清退工作中见到端倪。 越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分，在当年12月的广州市越和花地市场经营管理有限公司的搬迁通知中，要求园艺区、雀鸟区等租户在2020年1月23日全部搬迁完毕，而新业主万科将收回全部场地。 事实上，在1月份人民法院确认原广东国际信托投资公司相关投资权益归广州市万溪房地产有限公司即广信资产包主体公司后，万科就已启动了收地行动，尤其是花地湾不少地块都开始粘贴了收地公告。 彼时万科曾对外表示，预计2020年中完成芳村花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁。可以看到，仅一个花地湾土地的清退整理，万科就花了整整三年。 另据观点地产新媒体获悉，今年5月份的一次电话会议中，万科还表示，广信资产包推进的节奏确实比较慢一些，公司也希望尽快推动项目供应出一些货值。 按照万科计划，预计今年年底可能有第一批项目推向市场。 信达、绿景战投落定 然而，还未见万科独自将资产包“结出果实”，先等来了战投加入的消息。 万科或许一早就明白，这是一笔无法独自鲸吞的生意。 根据万科2017年竞得资产报时的公告称，将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜，并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜。 后续多次关于广信资产包的公告中，万科也一直表明了引入合作方的意向。三年间，除了处理资产包的债权转让及合同纠纷外，万科也在将广信房产、广州万溪进行改制。 最新的公告中有这么一句话：“2019年12月广信房产完成改制，从全民所有制企业改制为有限责任公司后，引入战略投资者的前期准备工作才终于完成。” 6月29日，万科企业股份有限公司以通讯表决方式审议通过了《关于广信资产包引入战略合作的议案》，同意下属企业广州万科持有的广州市万溪企业管理有限公司50%股权以70.4亿元转让给战略投资者（含30.4亿元的预付溢价款），同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元，共计可收回人民币390.4亿元的资金。 交易完成后，广州万溪即广信资产包主体公司将由公司全资子公司变更为持股50%的合营公司。 在公告中，万科首次披露了广信资产包目前的投入情况。截至目前，万科为广信资产包累计投入470.4亿元，其中广信资产包转让对价已累计支付416.00亿元，即后续仍需支付135亿转让对价，其他费用、支出、以及投入的项目运营资金共计54.4亿元。 关于此次交易涉及的390.4亿元，具体可理解为此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让，而是采用“股权+债权”的交易方式，分三步走。 首先是万科将广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元。 其次是新股东投入置换原股东投入，根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款。 |
