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新浪财经房产|大眼楼管 王永 今年以来，不少区域房企纷纷申报港股IPO，鹏润控股正是其中之一。 鹏润控股近几年营收、毛利率，甚至负债率都出现“大起大落”现象。2019年前10个月营收由上年2.24亿元暴增至5.63亿元，毛利率由前一年的28.5%增至52.1%，负债率更是由76.9%降至5.7%。 业绩大起大落主要原因是鹏润控股规模较小，2019年交付项目仅有5个，且全部集中在白沟新城与高碑店。 IPO前夕公司全部归还了一笔贷款的本息，此外公司还在IPO之前突击派息，此举导致公司账面现金仅剩2124万元。而根据招股书，公司借款利率并不低，近几年每年资本化的利息均在增加。 鹏润控股IPO前业绩暴增 鹏润控股2009年开始房地产业务，以白沟新城与高碑店为大本营，白沟新城与高碑店均属保定市辖区范围，临近雄安。从2018年及2019年合同销售额看，鹏润控股占据白沟新城17.2%市场份额，是第一大住宅物业开发商；占据高碑店6.7%的份额，是第三大住宅物业开发商。 截至2019年底，鹏润控股在白沟新城和高碑店拥有土储总建筑面积77.67万平方米，其中白沟新城占52.7%，高碑店占47.3%。 由于业务规模小，且集中在县级市场，鹏润控股近几年业绩表现并不稳定。2017年与2018年，其营业收入分别为3.57亿元、2.24亿元，2018年下滑幅度达到37.2%，2019年前10个月营收则达暴增至5.63亿元。 其毛利率也大起大落，2017年毛利率为37.3%，2018年下滑到28.5%，2019年10月底则达到了52.1%。 公司解释2018年业绩下滑原因为，2017年交付鹏润•名典苑、鹏润•MINI工社一期及鹏润•MINI工社二期的大部分建筑面积；2018年仅有只有鹏润•翰林苑一期若干物业竣工交付。 2019年营收大幅增长原因为，已交付总建筑面积增加及平均售价增加。年内完成并交付鹏润•美墅家一期，而鹏润•美墅家一期主要由联排房屋组成，售价较高。 根据招股书披露，鹏润控股截至2019年底物业组合总共11个项目（包括4个已竣工项目、5个开发中项目、4个持作未来开发项目），2019年交付项目仅有5个，其中4个位于白沟新城，1个位于高碑店市，这不仅带来过度集中的风险，而且导致单个项目对业绩、毛利率及现金流影响巨大。 2018年，鹏润控股经营现金净流出9650万元，公司称主要由于鹏润•美墅家二期、鹏润•原著一期及鹏润•原著二期的物业开发活动增加。
2018年公司现金流为负其实还有一个原因，就是加大了土地收购。从披露出来的情况看，2018年公司收购土地建筑面积达到11.42万平方米，远超之前三年拿地之和。而且2018年拿地均价达到了2216元，相比前一年增幅达到49%。 在2017年4月雄安新区成立前，鹏润控股囤积了不少土储。根据招股书披露，接近60%。2016年以前拿地均价在1000以下，随着2017年以来地价和房价的上涨，当初的低价土储成为一个巨大的优势。 然而这部分土储终会耗尽，2017年以后公司拿的地并不便宜。2017年与2018年拿地均价占当年平均售价比重分别达到47%与46%。如果未来房价不出现较大涨幅，高地价将极大压制公司的利润空间。 突击派息并偿还贷款 账面现金仅剩2124万元 受限于规模，鹏润控股的融资渠道较少且成本比较高。 根据公司披露，2017年11月，鹏润控股子公司高碑店华创与一家信托公司订立贷款协议。这笔贷款总额度为1.6亿元，用于鹏润•原著一期项目，年利率达到9%。 IPO之前，鹏润控股悉数偿还了该笔贷款的所有未偿还本金及相应利息，终止了贷款协议。这番操作导致公司负债率由前一年的76.9%降至5.7%，跟业绩一样坐了过山车。与此同时，公司还于2019年年中完成了两年前的派息承诺——5600万元。 突击派息与偿还贷款造成公司账面现金急速下降，截至2019年10月底，公司账面现金仅剩2124万元，相比2018年底下滑46.69%。 事实上，鹏润控股近几年支付的融资成本是在不断增长的，2017年、2018年及2019年前10月，鹏润控股资本化的利息分别为1532.9万元、5739.7万元、7112.3万元。 作为一家小型区域房企，鹏润控股偿债能力一直弱于同行。2017年、2018年、2019年10月，鹏润控股的流动比率分别为1.12、1.09、1.16，而根据中国房地产测评中心研究数据，沪深、香港等210家上市房企流动比率均值为1.71。 此外，招股书还披露了数起违规事件，包括延迟竣工被罚、五证不全提前销售、预售款直接进个人账户及欠缴员工社保金及公积金等，显示了公司之前内控不足的问题。 业绩大起大落的鹏润控股能否成功IPO，拭目以待。
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