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2月土地市场成交规模创近一年新低，溢价率创近半年新高。 ◎ 研究员 /马千里、邱娟 受疫情影响，2月份多地土地出让中止或暂缓，虽然中旬以后多地出台了土拍扶持政策，但月内土地成交规模还是大幅回落，降至近一年新低。成交均价方面，由于一线城市成交占比大幅提升，导致地价明显回升，环比涨幅近三成。再联系市场热度率指标来看，2月份溢价率、流拍率均表现向好，溢价率在重点一二线城市优质用地成功出让的带动下回升至11.3%，同环比分别上升1.2和0.9个百分点。流拍率方面，受到房企的资金压力上升和政府撤牌两方面因素影响，流拍率大幅提升。不过在优质土地出让占比提升、降低竞拍门槛、缓交土地金等举措扶持下，下半月流拍率已经出现回落。 01 市场走势 土地成交量跌价涨， 京、沪多宗优质地块出让致一线地价环比大涨35% 整体市场方面，在土地供应量的减少、传统假期和疫情“黑天鹅”的三重影响下，全国土地市场成交规模较上月大幅缩减，同比也出现明显的下跌趋势。据CRIC统计数据显示，本月全国土地市场成交建筑面积仅为10073万平方米，环比降幅高达41%，同比降幅也接近两成。受土地延期出让的影响，3月份的成交规模还将延续在低位。 在成交量减少的带动下，本月成交总金额也随之下降，成交总价降至2820亿元，环比下降24%，但和去年同期相比上涨了7%；成交均价方面，本月平均地价为2800元/平方米，和上月相比上升28%，同比来看涨幅也较突出，高达30%，主要是由于一线城市成交占比由2%增至5%，使得楼板价大幅提升。各能级城市方面。就成交面积来看，各能级城市表现却大不相同：疫情之下，二三线城市纷纷减少了土地供应，本月成交体量均呈现环比大幅下降趋势，而一线城市中北京和上海却加大土地供应量，特别是优质地块的供应，带动一线城市整体成交量大涨，市场热度较上月也有所回升。成交价格方面，楼板价整体呈现一、三线上涨、二线下滑的趋势。其中，一线城市成交平均楼板价为20931元/平方米，较上月上涨了35%，是三个能级城市中地价同比上涨最大的城市，究其原因，主要是由于北京优质地块成交较多的缘故，2宗位于海淀区的大宗宅地成交楼板价都在4.5万元/平方米之上，抬升了一线城市整体地价；二线城市由于杭州、南京、苏州等高地价城市成交占比减少的缘故，成交均价环比下降12%，但同比上涨了13%；三四线城市楼板价也呈上升之势，增至1563元/平方米。
02 市场热度 溢价率增至11.3% 下半月流拍加剧现象有所缓解 伴随着地价的回升，2月市场热度指标表现也向好。溢价率在重点一二线城市优质用地成功出让的带动下回升至11.3%，同环比分别上升1.2和0.9个百分点。分能级城市来看，一线城市本月平均溢价率为10.8%，较上月大幅上涨，主要是北京有多宗稀缺优质地块出让，其中海淀区2宗大体量高价地块成交溢价率均为26%，助力整体溢价率回升；二线城市中，福州、宁波、杭州等城市也有多宗土地高溢价成交，因此溢价率也有一定程度的上涨，升至12.1%；三四线城市本月成交了多宗溢价率比较高的能源、交通设施用地，整体溢价率也回升至11.3%。
土地流拍方面，受疫情的影响，政府纷纷主动撤牌，加之房企资金压力日益加剧，两方面原因叠加之下，导致流拍率大幅提升。据CRIC重点监测的城市来看，本月流拍率升至21.3%，较上月增加了7.7个百分点，是近一年来的最高位。分城市来看，一线的广州，二线的杭州、青岛、长沙均是流拍率较高的城市。在疫情影响下，本月土地市场成交不可避免地迎来了一轮调整周期，但地方政府仍在力保土地供应有序入市。在优质土地出让占比提升、降低竞拍门槛、缓交土地金等举措扶持下，下半月流拍率已经出现回落。
03 重点地块 京沪优质土地放量 香港置地斩获申城总价地王 疫情影响之下，虽然多个城市暂停了土地出让，但北京、上海等地反而加大了优质土地的供应力度，带动本月成交总价榜榜首大幅上升。具体来看，总价榜TOP10，京、沪共占据7席，福州、南京、南宁各占1席，榜首地块是上海徐汇滨江综合体，由香港置地以310.5亿元的总价斩获，打破了申城有史以来土地成交的总价纪录；单价榜TOP10则被京、沪包揽，北京占7席、上海占3席，榜首地块来自北京海淀，是由首开联合体竞得的西北旺近年来首宗普通商品住宅用地，成交楼板价为50587元/平方米。 就入榜地块溢价情况来看，总价榜中除上海徐汇滨江综合体、南京栖霞宅地和福州仓山东升地铁停车场上盖地块外，其余地块均是高溢价成交；单价榜TOP10中有6宗高溢价地块，均位于北京，其余4宗均为底价成交，上海占据3席，北京占据1席。种种数据均可体现出北京土地市场热度之高。
总结：2020年2月，土地市场成交规模较上月大幅缩减，价格在优质地块成交占比提升的带动下明显上涨，市场热度指标因此继续向好。但受疫情的影响，多地政府主动撤牌，加之房企资金压力依然巨大，使得流拍率升至21.3%的历史高位。受供应明显下挫的影响，3月成交量大概率还会维持低位。 对于2020年未拿地、或者拿地较少的房企而言，还是建议应当把握机会，在确保现金流安全的前提下积极寻找机会拿地，一方面，在“稳房价”管控下，近年来房企盈利空间越来越窄，目前的土拍放松实属难得的“降成本”机遇；另一方面，政策窗口期或转瞬即逝，鉴于国内疫情控制情况较佳，一旦售楼处全面正式复工，目前适度放松的土拍政策或快速复位。 排版 / 李玥瑶 End 本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载 转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！ 研究精选 ▼ 特别研报： 政策 1.共战“疫”，盘点中央与地方稳经济支持政策 2.10省市齐发新政撑地产，楼市回稳的5大动力和3个风险 3.苏州土拍降标：个别取消现售和封顶要求 4.央行金融会议就房地产释放哪些信号？ 5.房住不炒不变，个别银行、地方下调首付比例 6.房贷LPR是升是降，存量利率转换选固定还是浮动 7.广州解禁个人购买商服公寓，京沪会否跟进? 8.疫情加速一城一策,“四大区域”楼市各自影响预判 9.疫情当下为何唯独海南再“打压”房地产 市场 1.下跌逾九成，2020年春节楼市究竟多“南” 2.房地产业实际复工难 3.从一二线流动人口返城情况，看城市经济复建预期 4.再评估疫情对2020年行业销售、投资、新开工和土地购置规模影响 5.从招聘趋势来看，这些城市复苏速度更快 土地 1.盘点春节后成交的108宗地 2.疫情期间“抢地”，“低价捡漏”也需要“不差钱” 3.投资战“疫”，二季度难现“辉煌” 房企 1.疫情期间房企应为市场恢复做好五大准备 2.停摆一个月，百强上市房企有多少“刚性”支出？ 3.留存货值充裕度或左右房企短期业绩 4.前两月新增货值夺魁，逆周期下绿城的投资布局 5.企业加速布局合肥，保利、融创、万科土储优势明显 融资 1.房企春节后发债不足同期15%，现金流备受挑战 2.2月规模达2019全年发行一半，房企缘何又兴海外短债？ 3.火速落地的“抗疫债”，房企能否分一杯羹？ 营销 1.疫情之下，超百家房企转战线上售楼处 2.恒大营销创新破冰网上购房“只看不买” 3.直播卖房的“李佳琦”们怎么卖？ 4.乐居等第三方平台成线上营销主战场 5.疫情期间房企销售政策全方位比较 6.从置业顾问变成直播老司机 7.恒大：2月销售470亿逆市大增118.3% 网上卖房如何实现寒冬突围？ 8.线上卖房取得成效，“聚客效应”进一步凸显 9.碧万恒融：房企F4线上售楼处PK 战略 1.新冠疫情对房企运营商影响几何？ 2.跨界抗疫，房企布局医疗迎来更大优势 3.疫情后，商业地产如何重振？ 特别专题: 1.一季度商业运营营收下降近两成，房企当居危思进2.疫情对二三线春节置业需求的影响研究（上篇）（下篇） 3.地产复工大调研 4.对比SARS年，新冠疫情对2020年房地产市场影响预估 5.以历年返乡购房规模测算“新冠疫情”对2020年行业需求总量影响6.抗疫战中的“线上售楼处”7.应对疫情，各城市楼市“因城施策”的可能性和措施研判 8.疫情重灾区内房企压力评估 特别周报: 新房市场 2020年第6周｜2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周｜2020年第10周 二手房市场 2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周 土地市场 2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周 ｜2020年第10周 融资动态 2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周 政策动态 2020年第7周｜2020年第8周｜2020年第9周 房企动态 2020年第8周｜2020年第9周｜2020年第10周 经济活跃度评测 2020年第8周｜2020年第9周｜2020年第10周 地产复工 2020年第8周｜2020年第9周 交流会: 1.2月百强房企销售和地产基本面研判——兴业证券(601377,股吧)&克而瑞研究 2.疫情冲击下的房地产行业变机——中国商会&易居丁祖昱 克而瑞地产研究| cricyjzx易居企业集团的专业研究部门 专注地产行业研究和企业探索 连续12年发布房企销售排行榜 |
