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经营现状引起了社会广泛关注。 2月3日，习近平总书记主持召开中共中央政治局常务委员会会议，明确要求要切实维护正常经济社会秩序。在加强疫情防控的同时，努力保持生产生活平稳有序。 由此，一场经济界的“抗疫”之战已经打响。近日，新京报与来自一线的中小企业家深度交流，报道他们目前的生存现状和需要，以期引起外界的关注和支持，一起抗击疫情影响、谋求新的发展。 【同题问答】 新京报：目前最大的困难是什么？ 答： 主要是新签出租量下降，现金流损失较大。新冠肺炎疫情给市场带来突如其来的变化，延迟复工导致需求萎缩，何时能恢复还不确定。新增招租量是往年同期的15%-20%，租客要求减免租金，以及升级的限制人员流动的防控要求，使长租公寓行业受到较大影响。为减少因为社区街道防疫筛查工作带来的政府、企业双边工作量陡增影响，优客逸家主动开发了一套租客筛查效率工具，提供给所在地街道防疫人员做统计筛查使用。如果全国其他社区街道需要这套工具，我们也愿意免费提供，为防疫工作尽自己的一份力。 新京报：最期待的帮助和扶持是什么？ 答： 站在客观角度分析，社会上很多个体和组织都需要拯救，政府都来救并不现实。如果金融机构能够提供一些低息或免息贷款，对于企业来说，是非常有帮助的。此外，一些专业投资机构在这一时间节点，是否能从股权或债权层面追加投资，或可帮助企业渡过难关。 疫情突然袭来，让优客逸家乃至整个成都长租公寓运营企业遭到了前所未有的危机。“整个行业，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且还在持续下降中。依赖长周期预收比例较高的企业，受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况，我们也只能撑到5月份。”优客逸家CEO刘翔如此表示。 目前，担任成都市住房租赁专业委员会主任委员的他，正在成都范围内针对业内企业进行疫情影响调研，也在跟投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析，刘翔发现，最重要的变量是疫情影响的持续时间。基于此，他正带领团队制定相关应急预案，并快速推进中。 成立应急小组， 确保人员及现金流安全 “1月24日当晚，优客逸家就成立了疫情应急小组，讨论防控措施，以及防疫物资的采购。”刘翔告诉新京报记者，这次疫情暴发后，公司成立应急小组，围绕租客、员工的人身安全及企业经营和现金流安全进行相关部署。 据悉，四川优客星空公寓管理有限公司（简称“优客逸家”）成立于2012年初，目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营，累计管理房屋数近40000间。刘翔坦言，疫情当下，每个城市的长租项目都受到了影响，但影响程度取决于所在城市防控措施的严厉程度，以及防控措施持续的时间长短。 武汉项目，无疑影响最大。据悉，优客逸家在武汉有1万间房，占整体规模的25%。“武汉封城后，公共交通停了，很多人不出门，所有依赖线下的工作都暂停。目前武汉项目基本处于半瘫痪状态，能做到70%的出租回款率已属不错。”刘翔告诉新京报记者。 值得一提的是，长租公寓行业内有一个默认标准，出租率在90%以上企业才有可能盈利。80%为绝对红线，企业若持续几个月出租率在80%，则面临生死存亡的危机。不过，优客逸家于2019年引入一家带资加盟的合作商，相当于特许经营的方式管理武汉房源。有合作伙伴分担，自身资金压力因此相对较小。 在杭州方面，新京报记者了解到，近日，杭州西湖等多个行政区出台“最严禁令”称，“自2月4日起，所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。”这对于企业而言将面临较大的挑战。 除了杭州，北京的小区也已采取封闭管理，严控人员出入。此前北京有一些小区房东通知租客暂时不要返京，因为小区暂停租客进入。不过，后来北京市政府相关领导重申，任何社区、村、物业没有权力自行阻止体温检测合格的返京人员进入社区、村。所有返京人员一定要配合社区和公共部门做好体温检测和居家留观。 按往常租赁市场交易惯例，每年春节后是租赁行业的旺季，返城的人和外出实习的学生群体开始租房，各企业也都在储备等待年后市场回暖。现在，为了控制疫情，很多城市延期复工，像北京、杭州这些城市对流动人口限制严格的地方，长租公寓必然会受到影响。 谈及企业影响程度，刘翔表示，每个企业规模不同，企业每月损失多少，实际没太大参考意义，更有参考价值的指标在于同期比例，“比如，新签租房量方面，除武汉外，各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。” 刘翔向新京报记者指出，优客逸家在大年初四、大年初五时，成都出租率在93%、94%左右。但截至农历十四（2月7日），监控的数据显示，出租率已降至87%，下降了6个百分点左右。 “持续每天都在下降，因为每天新签出租量减少，新增退租量又在增加，导致出租率动态往下降。”刘翔指出，目前大部分城市还未复工，且限制人口流动，一旦大面积复工，预计出租率有所缓解。基于此，他预计2月份整体出租率下降10个点左右，若没有考虑复工缓解，出租率会下降得更严重。 据悉，新签租房下降，空置率上升，对公寓带来的损失，可分为盈亏损失和现金流损失，但从企业生存角度分析，最大的影响在于现金流的损失。 刘翔以新签出租减少1000间房为例向新京报记者解释道，若让1000间房空置1个月，从财务权责发生制这一维度分析，由于1个月企业未收到租金，无非损失了几百万元。但由于长租公寓通常采取押一付三或押二付三的预收交易规则，一旦新签租房骤降，带来的现金流损失就会数倍增长。 具体而言，假设这1000间房在北京，平均1间房每月租金3000元，长租公寓企业一年预收款为3万元左右，若按两年预收，则为6万元左右。按3万元和6万元两档次来测算，若按1个月少出租1000间房来计算，长租公寓企业1个月就损失3000万元至6000万元的现金流。若按1个月少出租10000间房来计算，企业就损失3亿元至6亿元的现金流。 因此，疫情对各家企业的影响并不相同。其中，依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于，“已在租的房源，企业已把未来12个月、或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上，企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。 在此逻辑下，一些杠杆较高，较多依赖一年、两年期预收的企业，在目前情况下，不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。 |
