房地产行业1月行业动态报告：新冠疫情对行业造成短期冲击 关注中长期政策走势

新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势。由于当前与2003 年SARS 期间经济与行业所处的周期位置和政策背景差异较大，新冠疫情对行业的短期冲击大概率大于2003 年，但短期冲击不改长期趋势，房地产需求可能延后但不会消失。疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破，对此后续政策的弹性有望扩大。

    预计今年开发投资增速前低后高。今年的新冠疫情将给第一季度地产的销售、投资带来压力，我们预计1-2 月地产开发投资大概率同比下滑10%左右，一季度下滑5%左右，我们下调对2020 年销售金额增速的判断至-2%—-1%（原1%-2%）。

    19Q4 公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。1）2019 年Q4 基金房地产持仓总市值为548.56 亿元，环比增加60.94%，实现仓位近一年以来首次回升；2）Q4 基金对房地产板块为超配，超配比例为1.2%；3）Q4 基金房地产集中度为97.3%，较上季度增加0.5 个百分点，刷新2010 年以来新高；4）公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企。

    2019 年主流地产公司业绩普遍高增。从发布业绩预告的地产公司的业绩来看，房企业绩差距较大，存在明显的分化趋势，主流地产公司的业绩普遍高增。截至目前房地产板块公告年报业绩的有62 家，其中46 家预告盈利，16 家预告亏损，具体来看预告盈利的46 家，38 家预告盈利同比上升，8 家预告盈利同比下降。

    目前房地产行业市盈率处于历史底部区域，修复空间较大。截止到2020 年2 月7 号，房地产行业PE(TTM)为8.1X，全部A 股PE(TTM)为14.7X，地产行业估值相对全部A 股折价44.9%，当前估值已处于历史最低水平。

    投资建议：新冠疫情造成短期冲击但不影响长期趋势，房地产需求会相应延后而不会消失，总体负面影响可控。四季度以来的行业稳态被打破，后续政策逆周期调控力度加大可期。目前板块估值处于历史底部区域，四季度公募基金仓位上升打开了地产股估值修复的空间，政策改善后将行业将迎来新一波估值修复。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

    风险提示：新冠疫情的影响可能超出预期；经济及行业的下行压力。