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四季更迭，冬去春来。 “没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。” 2019年，楼市两股力量，相互裹挟着前进。一股使劲推着向前，一股紧紧拽着不放。两股力量势均力敌，此消彼长，硬生生拉扯到了2020。 2019年，“稳地价、稳房价、稳预期”定调楼市，各方博弈加剧，市场低位徘徊。限价盘支撑楼市热度，一边是寒冬中千人抢房，一边是无人问津，楼市景象神奇至此。 2020年，前路浩浩荡荡，楼市尚未可知，我们乐观以待，尽可期待。 NO.1 据不完全统计，2019年长沙六区一县共有366次开盘，推盘达到87839套，整体去化率约为60%。 （制图：好房子网 数据来源：湖南中原） 从推盘套数来看，与往年稍有差异的是，2019年楼盘推货主要集中在二季度，共计推30582套房源。 以下为好房子网根据湖南中原统计的开盘推货数据，从中不难发现：而自二季度之后，三季度市场行情明显降温，开盘量下降超4成，不过在四季度随着房企业绩冲刺，年终再度引来一波推盘潮。 NO.2 2019年，楼市有点奇妙。 我们发现，在全年的供小于求的情况下，开盘去化率仍在60%上下浮动。 这意味着，大量项目仍在消化前两年的库存，去化速度明显减缓。而其中，两极分化更为明显：如若首开不理想，基本后续加推开盘去化情况不会太好，而首开热销的项目，则是越开越起劲。 截至12月26日，长沙六区一县市场整体供应超14万套房源，成交套数达到16万套（含公寓）。 与往年不同的是，2019年，前半场市场仍处在“房住不炒”的限购紧压状态，到了后半场，开发商业绩冲刺压力大，从金九银十的积极促销一直持续到年末。 NO.3 时势造英雄，长沙楼市不乏年度红盘。有的是开盘热销让人记忆犹新，有的则是“区霸”，无盘难敌，一年内疯狂去化。 一边是热销盘已然“上岸”，一边是大体量盘继续维持热销态势；自然还有卖不动的项目举步维艰，还有一些纯新盘无畏入市。 网红热销盘 2019年度比较“惹火”且卖光的项目有印湘江、金茂湾、保利天禧、南山梅溪一方、鑫远翡丽郡（一期）等，这些卖光的项目有着共同的特质：一是项目品质数一数二，产品创新打造，能让人眼前一亮，毫无抵抗力；二是体量不算大或剩余不多，产品比较稀缺；三是营销团队给力，能快准狠地抓住精准客户。 首开卖光并不算什么，稳定热销才是实力。目前如润和湘江天地、梅溪华府、运达锦绣广场等项目仍保持热销的“体质”，开盘很“勤快”，每次开盘业绩飘红。 位于月亮岛文旅新城的润和湘江天地，自8月31日首开以来，推货凶猛，9开9捷，每次开盘去化基本在85%以上，销售金额已经超过15亿。要知道，整个2019年开盘去化达到80%以上的楼盘并不多。 在梅溪湖，梅溪华府也因超高品质和性价比成为年度热销盘，四开四捷。最近一次的开盘，G2#推出精装修热销，此前G3#、G6#、G7#毛坯开售，同样日光。 （梅溪华府首开现场） 位于万家丽北的运达锦绣广场，依靠产品实力和老带新口碑营销，逆市热销。今年8月首开，212㎡产品被抢购一空，总成交350余套，热销逾6亿。11月底，运达锦绣广场再次开盘，现场去化153套，卖了3亿。 另外，诸如龙湖春江郦城、卓越中寰等项目已进入尾声。接下来，有货可推之下，这些项目比拼的不仅仅是后期体力，更是热销的持续性。 拯救去化 但是，开盘数月仍卖不足五成的也是屡见不鲜。 位于麓谷市府板块的中梁云麓传奇，毛坯限价8800，首开既卖毛坯，也卖精装修房源，试水市场反应，但一直去化平平，之后精装价格一度降到9800元/㎡左右，依旧不理想。 位于雷锋大道板块的美的瀚城，精装改毛坯后，均价从8500元/㎡降到了6200元/㎡，毛坯价格直降了2000元/㎡以上，去化率仅为35%。 2019年，随着精装维权问题的凸显，阳光城、时代年华等在内的多个楼盘及时“掉头”，精装改毛坯。 当然，也有毛坯改精装，且卖得较好的楼盘。长沙县的保利香槟国际，7字头的精装价格，因超高性价比，已经卖光。 2020纯新盘 2019年中出让的地块，基本上也已经迎来入市的前奏。 今年长沙市场最火热的区域，当属滨江新城。随着龙湖、卓越年终清盘，接下来，滨江新城最受瞩目的当属润和滨江湾和金茂建发泊悦。 5月21日，润和城集团摘得滨江新城C9地块，也就是现在的润和滨江湾，包括4栋超级公寓和4栋超级大平层，打造超级大宅、超级公寓、“天使之眼”超级会客厅等前所未见的超未来著作。 同样位于滨江新城的金茂建发泊悦，势头也不小。金茂的精装与品质，建发的新中式产品，两者强强联合，产品品质毋庸置疑，目前样板间开放在即。 2019年，随着南山梅溪一方项目卖完，梅溪湖9970限价地成为历史，梅溪湖万字头房源开卖，12600限价地开始入市。由时代中国打造的时代梅溪领峰，也已对外发声。 从土地拍出伊始，这些项目便成为市场万众瞩目的焦点，还未发声，购房者已翘首相盼，随着项目的入市，定将打响2020年楼市“头炮”。 NO.4 回顾2019年历往种种，购房者人居需求地不断升级，而长沙人居品质提升进程曲折前行。市场下行之时，产品竞争力已成制胜砝码。 迎合新时代审美，围绕购房者需求来提高产品品质、加大产品创新和服务能力，升级内部居住体验，实现产品和生活方式的重塑，成为2020年好楼盘的必要课题。 过往种种，皆为序章。展望2020年新征程，什么是好房子？谁是好房子？《2020湖湘好房大麦榜》从100个维度立体测评各大楼盘，只推荐真正的好房子。 2020年，既往开来。即使春天终将来到，也不要忘记冬天是怎么熬过来的。 |
