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恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。 亿翰智库也认为，2019年至2021年是房企的债务集中偿还期。 该机构指出，从2015年行业宽松至2019年中期行业调控，房企现金流变动趋势大概分为三个阶段：2015-2016年四季度之前，公司债放开，房企扩大融资规模，经营性现金流入与流出同时扩大；2016年四季度至2017年，行业调控，融资收紧，债券融资规模降至冰点，现金流入收缩；2018-2019年，行业调控升级，融资渠道持续收紧，叠加债券到期影响，现金流入再度减少。 亿翰智库表示，截至2019年中期，第一梯队的现金占比有明显提升。相比之下，第二梯队房企的现金流净额变动幅度最大，往返于正负数值之间，应警惕销售回款率下降风险。第三梯队的现金流净额转负，意味着企业面临现金回款下降。 “总体收紧、梯队分化”的现象，反映出房企抵御风险的能力存在差别，在市场下行期，其策略也有所不同。严跃进认为，大型房企在融资成本上较有优势，跨周期运营能力较强，系统性风险并不明显；中型房企将不得不放慢扩张步伐，并努力维持资金的平衡；小型房企的融资渠道相对狭窄，更加依赖销售回款，出现资金链危机的概率较高，这部分企业出现风险的概率较大，甚至可能出现债务违约潮。 “最难的时候还没到来，因为今年上半年有一个融资窗口，有一批企业趁机补充了资金。如果融资渠道继续紧缩的话，未来的资金风险有可能蔓延到数百亿甚至千亿规模的中型企业身上。”前述房企人士说。 |
