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海南锦城房地产咨询公司董事长王路告诉经济观察报，由于本地人口基数少，具备支付能力的人口数量就更少，限购之前三亚90%左右的购房客户都来自于岛外。去年海南实行全域限购之后，三亚的楼市确实过得比较艰难，今年三亚新盘入市量很少，销售同比下跌60%-70%。“一刀切的限购对海南楼市来讲过于严格，人才引进是一个比较好的方向，毕竟能在海南置业，还是要耗费比较大代价，这样的购房者也算是一种人才，只不过这种人才与海南想要发展的产业能否互相匹配，这是另外一个问题。”王路说。 开发商的焦虑 越来越多人才新政涌现出来的同时，房地产市场正在发生微妙变化，最直观的观察窗口是整体成交呈现出放缓态势。 近日，国家统计局发布的9月70城房价指数显示，一手房方面，9月份新建商品住宅销售价格上涨城市为53个，环比减少2个城市，上涨城市数量已经连续4个月减少；二手房方面，9月份上涨城市数量为40个，与上月相比减少3个城市。 中国指数研究院的数据也指出，9月份，全国100个城市新建住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。 市场的整体销售表现第一时间映射到各家房企的销售业绩中。据经济观察报不完全统计，在已经陆续公布前三季度销售情况的40家上市房企中，完成75%以上销售目标的仅13家，尚有21家房企目标完成率不足70%。“市场气候完全颠倒，很多开发商都在想方设法卖出房子促进销售，但购房者却热情不足，观望情绪浓厚，与以前相比简直是冰火两重天。”田明说。 一名广东房企天津区域的营销人员向经济观察报透露，目前天津市场上客户量还是有的，只不过价格敏感度很高。“我们项目周边的一个竞品项目，开发商是TOP3房企，之前80多平方米的高层均价卖到1.5万元/平方米，去化比较困难。近期他们一批110平方米的小高层产品开盘，单价降到1.05万元/平方米——1.2万元/平方米，结果开盘当天就基本清盘了。” 中介机构的压力也伴随着整体市场形势而加大。世联行最新公告显示，前三季度实现营收46.75亿元，归母净利润6578.72万元，同比下降13.11%和82.48%。其中，交易服务产生的营收 28.6亿元，同比下降22.58%。世联行表示，这些经营数据下降的主要原因都是由于交易服务持续受政策、市场波动影响。 “房地产市场在转冷。当越来越多地区的楼市需要依靠降价促销时，房地产过热时期所采取的限价、限购、限贷等一系列调控政策，基本就缺乏维持的必要性了。”田明说，如果眼下的市场情况持续下去，在一些局部区域，之前加码的调控政策会逐渐淡出市场，这是一个合理也是必然的过程。 值得关注的是，中国房地产市场已经越过高速增长的阶段，哪怕调控政策真的有所放松，区域市场的活跃程度、客户长期的预期也无法因此产生实质性变化。 就像三亚，虽然官方提到，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，即可在海南省购买一套房产。但王路说，短期来看，可能对楼市有一些促进；不过这两年整个海南楼市从供地、报建、预售证审批等流程都卡得相当严格，所以长期很难对楼市造成规模化影响。 “开发商的日子还是很难受。”田明在与各界接触中发现，开发商处于一个矛盾怪圈，既寄希望于政府放松调控，不过一旦政府真正放开调控，也意味着当地市场确实卖不动了。“开发商现在已经不把眼光放在限价、限购、限贷等调控上了，他们更关注的是货币政策会不会放松，融资会不会开口子。”田明说，现在真正的问题是资金紧张。“无论是开发商、地方政府，还是购房者，几个相关方手上的资金都很紧张。只要银根抽紧，金融不放水，房地产的大格局还是会向下。” |
