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买房子可以说是每个人人生最大的一笔消费（投资）。今天二叔就从城市（择城）、房价波动周期（择时）、区域选择（择地）以及上车的实操经验和大家分享下买房的思路。 选择北京进行分析是因为其独一无二的定位，以及房价的多样性，最为典型。 房价的决定因素 恒大首席经济学家任泽平对房地产提出“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点是本文的主要参考体系。 房子也是一个商品，中长期供需决定其价值。一个典型的房地产周期是30年，大致就是从婴儿成长到需要买房的时间，人口是需求，而土地是供给，两者一起构成了供需。"短期看金融"中的金融指的是借贷成本，借贷成本低，刺激需求，价格上涨；借贷成本高，需求减少，价格下跌。借贷成本低，价格会上涨，两者之和应该还是和商品内在价值相当，反之亦然。 除了本地人口自然增长产生的房子需求之外，流入人口也会产生房产需求。城市能不能吸引到外来人口进入，从宏观层面看是看主要取决于城市经济发展情况和新兴产业的发展，这个可以从GDP增长率，人均GDP，财政收入，产业构成，上市公司数量等角度进行观察。从微观层面看，是人均收入水平，人流自然是随着资源配置而动的。 我们以北京市2018年的收入和产业结构为例看一下：
（点击图片可放大） 数据取自国家统计局<<北京2018年国民经济和社会发展统计公报>>。从表中数据我们可以得到如下信息： ? 北京市的人均GDP超过2万美金，迈入发达经济体。 ? 财政收入和GDP增长保持同步，增长率大致在6.5%。良好的财政收入是城市发展的有力支撑。 ? 人口稳定，过去五年没有太大的变化，与北京施行的疏解非首都功能直接相关。根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，在 2020年，需要控制北京人口2300万以内。一般来说，人口净流入是城市发展的重要指标，但因为北京城市规划的控制，这个指标失去意义。产业换挡升级之后，经济可上新的台阶。 ? 第三产业占比高达81%，并有继续扩大的趋势。相较于第二产业会随着经济周期产生较大波动，第三产业抗波动能力更强。 ? 人均收入水平的增长率快于GDP和财政收入增长水平，增长速度高达9.0%。 房价波动规律 从2011年1月的25329/平米到2018年12月的59868/平米，7年北京房价年化增速为13.07%。如果把房子作为一个投资品，它的收益率远远跑赢了同期国债，银行理财，P2P理财，上证综指，沪深300等主流投资品。 北京房价最大一次价格回落是从2017年3月的61613/平米下降到2017年6月的51155/平米，价格回落了17%，2019年3月之后房价大致重新重新回到60000/平米的水平。也就是从历史经验来看，买房子还没有过亏损的情况。 那么你知道，房价为什么会涨吗？ 房价财富增值的客观原因主要有这么几个： 人均工资涨幅和通货膨胀长期保持扩张 在本文中二叔尝试对房价原因进行定量分析，但是影响房价的因素太多，我们只讨论其中的核心因素，并对其中的因子做一些简化的假设。 提出如下公式假设： 房价的涨幅与（购房人均工资涨幅+通货膨胀率-持有成本-交易成本）正相关
（点击图片可放大） 下面简要说明下四个概念： 1. 购房人群人均工资涨幅。购房人群指的是能负担某城市房价的人群。类似纽约、香港这样的城市并非所有人都能负担得起房价，其中有土地供给的问题，因为土地供应的限制导致只有收入最高的人群能负担。这群人的购买力是决定房价的重要原因。为了简化计算过程，本文采用北京平均工资涨幅作为购房人均工资涨幅。 2. 通货膨胀。货币在贬值，如果房价保值，那么房价中应该增加通货膨胀的因素。我们采用标准贷款利率作为通货膨胀的指标。 3. 持有成本。目前没有持有税，所以忽略不计。 4. 交易成本： a. 一套房；90平米(不含)以下契税1%,90-140平米(不含)契税1.5%,140平米以上契税3%。二套房：3%。 b. 增值税5.6%（满两年免除）。 c. 个税（房产增值的20%，满五唯一住房免除）。 一般交易房子至少是2年以上的房子，我们简单认为交易成本1.5%（契税），因为相对于人均工资增长和通货膨胀，这个数字较小，且是固定数额，不做深入讨论。 北京人均工资从2011年的56061元增长到2018年的94258元，年化大致7.7%，贷款标准利率是4.9%。两者相加为12.6%，与我们之前计算出来的13.07%的值大致相当。将这个方法拓展到其他一线城市，情况如下：
（点击图片可放大） 房价年化收益贴近工资年化增长率与房贷利率之和。实际房贷利率每个城市不同，随着年份不同也有所波动，获取历史数据难度较大，所以就都用4.9%来估计。 贷款的额外收益 我国商业贷款基本利率是4.9%，即使上浮20%，贷款利率5.88%而已。买房基本都会有贷款，投资房子的收益在13.07%，相当于你借钱投资了一个收益更高的产品，也就是所谓的杠杆。当然历史数据不代表未来实际情况，不能把房子看成是一个只涨不跌的商品。 时间的复利 有买过股票，基金的朋友肯定会有体会，自己一年可能会换手很多次，并且同时操作一次还不够带劲，往往都是三只起。各种理论会告诉大家要分散持股，并且市场热点一直滚动，所以交易成本其实很高。 但是房子交易起来的频率会低很多，不仅手续麻烦，并且交易时间较长。一般人也有没有那么多资金量，纯粹做波段操作房子，买完首套之后，都开始存钱，做改善或者买二套，但是这些都是需要时间。 在一波牛市里，能拿得住，房子在持有上有它的优势。即使是茅台(600519)的股票，股票波动也会有30%左右，想要抱住7年不是一件易事。
坊间传闻，房地产市场差不多是3年一个轮回，我们也可以从数据上做一个验证。2011年1月至2019年5月大概可以分成三次波动上升的阶段，每个阶段都是先上升再下降： 阶段1: 价格上涨阶段，2012.1-2014.1；价格回落阶段，2014.1-2014.9。历时2年8个月 阶段2: 价格上涨阶段，2014.10-2017.3；价格回落阶段，2017.3-2017.6。历时2年8个月 阶段3: 价格上涨阶段，1706-1905，历时1年11个月。 到目前为止，价格还没有创下历史新高，且横盘时间较长。应该说是坚守住了房子是用来住而不是用来炒的这个核心原则。 北京区域对房价的影响 这就得从北京的定位说起了。 “北京作为我国首都，是全国的政治中心，文化中心，国际交流中心，科技创新中心”，这个是国家对于北京的定位。这些功能区域会分散到北京的各区，每个区根据承担的职责，做不同产业的引导和规划。 城六区房价走势 以下是目前北京城六区（西城，东城，海淀，朝阳，丰台，石景山）房子房价分布图：
按照国家对于北京城市的定位，结合房价大致可以成四个梯队： ? 东城，西城（位置稀缺，资源丰沛，交通便利，历史文化积淀深厚，中央政务区），党和国家中央机构所在地。承担着政治中心，国际交流中心的职责。作为老北京城，也是中国文化传承的现实具象。 |
