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在北京的城市体系里，海淀一直是以主角的身份存在。 如果北京16区上演一部宫斗剧，海淀一定是依靠「学区」成功上位的主妃。学区，让海淀稳坐一线城市第一梯队的“双一席位”。 五年前，不少新北京人为了学区，费尽心思的挪房。将住房从昌平挪到上地，西二旗，终极目标是跨入海淀优质学区。 “学区上升，住房变小”的过程是痛苦的，因为它反人性。但如今回过头看，熬过去的家长们都会为当年的选择，感到庆幸。 因为就当下的限购政策和价格门槛，让如今的8090后们，一开局就是“困难模式”，连挪房的机会都没有。 02 海淀在偷偷“关门” 海淀准入门槛在提高，这是摆在每一个市民面前的问题。拦在购房者面前的是高昂的房价，拦在开发商面前的是无地可拿。 就这样，紧跟东西城步伐，脱离青涩期的海淀，在“城镇化”的道路上，几乎进入尾声。 得到这样的结论并不唐突，我们先看第一组数据，2018年住宅地出让情况。 除去腾退中的东西城，剩下的14个区中，海淀的出让数，排位倒数第一。 比起朝阳6块和大兴7块，海淀异常扎眼。 再看2019年拟出让地的汇总，2019年海淀的拟出让用地计划也只有1块。核心的区位和倒数的出让数显得格格不入。 数据不会说谎。 两张表格把海淀的发展现状挑明。海淀当下和未来的新增住宅，都是稀缺的。 这让好评与差评联想到腾退中的东西城，看来“最好的位置，才有傲娇的底气”这一定律也会板块轮动。 仰仗着上风上水的绝佳区位和高品质学区，海淀萌动了关门的迹象。 03 土地去哪了？ 但海淀泱泱土地并没有藏着掖着，而是一直有条不紊的释放着。 过去的海淀，土地给了教育。 了解城市规划图则的读者，会发现北京城市规划详规中，海淀有大片粉红色块，这些都是教育用地。 清北人，学院路，101，名附小。不夸张的说，这里汇集了全中国最优质的教育资源。 未来的海淀，土地给了产业园区。 海淀产业园区不是新鲜事，从海龙大厦到永丰产业园，中关村软件园，翠湖科技园，海淀在造科技园区的路上，确实有一些心得。 从土地重心，你会发现海淀模式，和如今遍地开花的人造新城的路数，是不同的。大部分人造新城未来变鬼城，是可预见的。 核心原因在于它们缺产业和教育配套。 而海淀大力发展产业和教育，痴迷在修炼内功的路上。这样的发展趋势，会造成新的住宅地匮乏，匮乏到什么程度，好评与差评拿到两个数据： 海淀上次集中供地是6年前。 近四年，新房市场只有6000套供应。 这些数据，与海淀区300多万的常住人口基数对比，完全可以得到一个结论：这是一个价值不断上升的区域。 04 山后板块，希望的田野 1997年，《甲方乙方》里，年轻人葛大爷说：没有房子的婚姻才是不幸福的。 那时北京的房价板块里，朝阳3800元/平方米,北京丰台3500元/平方米,上海房价大约3000左右，北京海淀的房价是4000元/平方米。 海淀凭借着上风上水的区位，房价领先。 如今，就算你认可海淀的价值，在板块内寻觅，你会发现一件尴尬的真相：并没有可供选择的机会 海淀以百望山为界，被分成南北两部分。南部是以中关村和学院路为代表的老城区，北部就是本文主角：山后板块。 在城市片区发展规律上，跨过自然屏障去发展是非常困难的。但成功的案例依然存在，辉煌的浦东，和风华正茂的杭州大江东，就是跨山跨河，拔高自身的城市区域地位。 要知道，单凭「自组织」的城市扩张，也许它们永远不会有高光时刻。 但庆幸的是，这些新区有一个共同的特点：「他组织」的干预，也就是特别强有力的行政力量在推动。 海淀面临同样的情况，跨越百望山，去开发山后板块 当下，我们可以看到初见成效，科技产业园的导入，互联网大厂纷纷入驻。这背后，推动山后板块的行政力量肉眼可见。 预计到2020年，光中关村翠湖科技园就将实现总收入达5000亿元，总税收400亿元，从业人数高达35万人。 山后片区的土地收储，做的非常有前瞻性。大面积土地早就握在政府手里，后期推进产业园的时候，少了征拆安置的环节，会非常顺滑。 中关村永丰产业园，中关村软件园，华为北京研究所。在这里，百度腾讯华为，航天，金融，能源，保险等等，中国最赚钱的行业在这里汇集。 从这一点来看，山后片区的潜力，还未完全释放。在互联网行业变成古典行业之前，山后板块会是一路向上走的。 《麻省理工科技评论》有这样一段：“全世界的城市都在试图复制硅谷，但到目前为止，只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手，它就是北京。” 北京的硅谷之名，兜兜转转，都没绕出海淀区。之前在中关村，当下在山后板块。 单拎一个后厂村来说，在海淀看似偏僻的2.6平方公里的土地上，能集齐了bat等20多家互联网巨头公司。 村里的30万年轻人中，IT、互联网、电商等领域的人才，是全北京薪资最高的人群。 产业园的部署，带来年轻人，进而带动片区各项指标，这个过程是惊人的。 杭州的未来科技城就是很好的案例。凭借着阿里，达摩院、菜鸟、之江实验室等企业的带动，未来科技城的GDP增速达到8.83%，位列全杭州第一，GDP总量在2018年赶超滨江，新增人口数据，更是一道靓丽的风景线。 而山后区的年轻人中，除了“高薪”，好评与差评更在意他们身上另两个标签： 平均年龄29岁 非京籍人数超过70% 不夸张的说，800万流动人口中，这些年轻人，是地产人眼里精准的有效刚需。 这也是好评与差评如此看好山后板块的楼市的重要依据。 05 山后片区购房建议 但山后板块的住宅并不多，唯一几个新盘，盘踞在翠湖周边。 翠湖唯三的热盘中，好评与差评最看好的，是葛洲坝北京紫郡兰园。 三个月前，翠湖三杰争相开盘的场景，评论君还记忆犹新。 葛洲坝北京紫郡兰园开盘推出1300多套房源，有点小意外的是，开盘当天并没有收取购房者定金。 没有利用购房者冲动消费的心理逼定，葛洲坝地产显然是有两把刷子的。 带着好奇，好评与差评多次踩盘，试图寻找一下北京紫郡兰园的底气在哪： 区位上，北京紫郡兰园南侧紧邻京密引水渠，东侧是市政景观带状公园，水与景，是住宅的黄金搭档。 紫郡兰园区位图 可以想象一下，入住之后，窗外是水景和绿地，对评论君这类睡眠浅星人相当友好。 最重要的是，帝都闷热的夏天，有了京密引水渠的水面调节气温，能让温度下降至少三度。 整体规划上，北京紫郡兰园，是区域内开盘的唯一零自持纯洋房项目，这意味着小区未来不会出现开发商经营的长租公寓等商业行为，统一的洋房规划，也会让社区更加规整。 业主构成相对简单，孩子在小区的安全系数会提高不少。 |
