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文丨小白 若有一条大河从一座城市穿过，无疑会给这座城市增添不少姿色。在郑州，金水河可谓路人皆知，而若提到金水河源，很多人则一脸茫然。 金水河发源于郑州西南26公里处的梅山北麓老胡沟，经黄龙岗、郭家咀水库、黄岗寺流入市区。 比起北边和东边的一马平川，郑州的西南边是伏牛山和嵩山余脉。浅山丘陵地带沟壑纵横，正是这样的地形才孕育了伟大的金水河，也正是这样的地形导致该区域发展缓慢。 金水河人人皆知，其源头却默默无闻。擅长“文化旅游+房地产”造城模式的华侨城进驻金水河源，能否提升片区形象？其造城模式又将如何上演？ 01 华侨城以做主题公园起家，早年以“旅游+地产”的模式构建了“造城”的核心竞争力，并走出深圳，在北京、上海、成都和武汉等地进行复制。著名的“锦绣中华”“世界之窗”“欢乐谷”都出自华侨城。 最近三年，华侨城开始全国撒网，跑马圈地，重金布局文旅产业。与此同时，房地产销售业绩却日渐落后于其他房企，且债务压力与日俱增。 查阅2003年到2006年前后的各种榜单，可以发现华侨城一度位居“中国房地产品牌价值TOP10”，其中2003年还荣登全国房地产企业纳税排行榜冠军。 2008年之后，华侨城排名显著落后。2009年在全国房企排名中下滑到了第18位，2010年进一步下滑到27名，2018年则下滑到了第99位。 为了缓解资金压力，2018年以来，华侨城及其下属企业在各大产权交易平台挂牌出售和进行预披露的资产大约有20项，范围包括项目公司股权、土地、在建工程及金融资产等。 报告显示，华侨城运营的单体主题公园和综合旅游项目均面临游客数量下滑和门票收入减少的情况。目前，在华侨城投入运营的七家欢乐谷中，深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷接待游客人数、门票收入均出现负增长。 与之相反，社科院日前发布的旅游绿皮书显示，最近三年是国内文旅业发展的较好时期，2018年中国旅游人数和收入连续10年实现两位数以上的增长。 尽管文旅业最近几年发展很快，但以文旅起家的华侨城似乎却陷入了尴尬的境地。业绩下滑，甩卖资产，不免透露出一丝隐忧。 02 郑州华侨城位于二七新区郑密路以南绕城高速以北区域、金水河源两岸，总占地约5平方公里。 早在2017年2月，华侨城就与二七区签订了金水河源文化旅游综合开发项目。时隔两年多，直到今年5月初，郑州华侨城才得以面世。而签约更早的中原华侨城，时至今日仍迟迟不见动静。也许是片区太过荒凉，让华侨城感到无所适从，也许是迫于资金压力，不得不说，单凭速度上，华侨城似乎没有践行好“造城”的光荣使命。 二七新区核心区域是以“三纵”（京广南路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调中线运河、南四环）所围合的12平方公里。其主要开发区域集中在金水河以东，金水河以西则往往被人忽略。 金水河以东项目林立楼盘众多，金水河以西此前只有绿地城一家孤芳自赏，如今迎来了华侨城作伴。 嵩山南路到南三环之后分成两条，一条继续向南连接郑尧高速，另一条郑密路则通往西南方向的新密。 从交通上看，华侨城距离南三环约2公里，再加上南三环、南四环、嵩山路、大学路、郑密路、绕城高速等，自驾出行还是比较便捷的。
项目紧邻金水河，周边还有尖岗水库、郑州树木园、叠彩园等，自然环境较好。不过除此以外，项目东侧600米有一个云鹤陵园、北侧1000米是万福园公墓。
西南1.5公里是中原第一城，批发市场、物流园集中，而郑密路作为唯一进出通道，大车较多，噪音粉尘污染在所难免。过了南四环向南800米则是郑州最大的垃圾处理厂，临近水源地，难免会有污染。
根据前不久批复的地铁规划，7号线作为二七新区第一条地铁备受片区开发商重视，9号线则遥遥无期。根据规划9号线、7号线二七新区段分别沿嵩山路、大学路铺设，但华侨城距离嵩山路、大学路直线距离分别为1.5公里、3公里，注定享受不了地铁的辐射。 另外周边几乎无配套，不论是学校、医院还是商业，三五年内都看不到实现的迹象。 03 郑州华侨城总占地约5平方公里，开发建设规模约200万方，规划以“三带五园九中心”的规划格局展开，自北向南依次开发。 7500多亩规划用地中，住宅开发用地约1100亩，其余6400多亩用来建设主题公园、开放街区、文旅配套等。
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