建筑建材行业:老旧小区改造提速,万亿市场待开启

政策驱动下老旧小区改造有望提速,建材及建筑设计公司相对收益

    今年以来中央多次提及老旧小区改造,7月政治局会议再次明确实施老旧小区改造。我们预计政策推动下全国范围老旧小区改造有望提速,在涵盖部分基础类项目情况下,全国范围改造投资有望超1.2万亿元,若考虑电梯,全部管网改造等存在运营受益的项目,则整体市场空间有望再提升2万亿元以上,而运营类项目未来放量可能依赖于社会资本的参与。老旧小区改造单体项目较小,但勘察设计取费较高,我们认为建筑上市公司中区域内中型建筑企业及建筑设计龙头受益程度有望较高,而旧改有望加快存量翻新市场对建材需求的释放,防水、管材、涂料等细分龙头有望受益。

    投资强度乐观预计300-400元/㎡,40亿平米对应市场空间1.2-1.6万亿

    据住建部数据,全国待改造老旧小区面积约40亿平,依据北京市旧改技术经济指标,我们测算出投资强度为246元/㎡,考虑材料人工涨价及加项等因素,预计投资强度望达300-400元/㎡(不含电梯),对应总市场空间1.2-1.6万亿元。广州6月至今招标项目的平均投资强度252元/㎡,安徽19年改造项目的平均投资强度139元/㎡,不同地区差异较大,我们预计未来各地平均投资强度有望上升。若老旧小区全部加装电梯,我们预计还可带动约223万部电梯需求,新增投资或超两万亿。我们预计基础类改造有望率先全面落地,提升类和公共服务类在居民出资较高小区望率先实施。

    融资模式创新有望增强市场潜力,中型建筑公司及房建设计龙头有望受益

    融资模式创新是本轮改造的核心之一。从目前各地实际情况看,基础改造财政出资的占比或仍在90%以上。我们预计基础改造每年各省财政支出平均增加75亿元,压力可控。而在市政管线、加装电梯、户内改造等领域,投融资模式创新有望充分调动居民及社会积极性,进而释放远大于基础改造的市场空间,石家庄、北京、上海等地已探索出社会资本和居民出资模式,财政出资在上述领域的占比有望降至较低水平。我们统计的9个越秀旧改项目勘察设计平均占施工合同额6.2%,高于一般新建项目,且小区旧改EPC的体量与设计公司可承接规模对应性好,关注建研院,华建集团等。

    300亿防水改造市场有望加速,保温/涂料/管材需求均超百亿

    据住建部数据,全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比60%以上,小区基础设施更新及住宅抗震节能修缮有望催生千亿级以上建材需求。其中屋面防水及新装电梯有望带动超300亿防水卷材需求,节能改造及屋面板更换带来约180亿保温材料需求,住宅给排水及小区热力污水改造带来约150亿管材需求。节能改造及抗震加固有望催生百亿外墙涂料需求,若内墙全部重涂,将新增建筑涂料需求400亿元。我们认为老旧小区改造有望加快存量翻新市场对建材需求的释放,重点推荐各细分受益行业龙头东方雨虹、北新建材、三棵树和伟星新材。

    风险提示:老旧小区改造落地速度不及预期;上市公司参与程度不及预期。