济南项目部分房源被停售 冲千亿的中骏管理短板待补

　　原标题：济南一项目部分房源违规认筹被暂停销售 冲千亿的中骏管理短板待补

　　未达到预售标准便向购房者进行认筹，闽系房企中骏集团(01966.HK)济南一个项目的部分房源，因涉嫌违反当地商品房销售条例而被暂停销售。

　　济南市住建局日前发布的通报显示，中骏雍景府12号楼在未办理预售许可的情况下，向部分购房者收取认筹款。经研究决定，责令济南骏鹏房地产开发有限公司立即停止违规行为、限期整改，并退还所收认筹款。而济南骏鹏为中骏集团旗下项目公司。

　　“这个项目的情况，我们已发了通报。什么时候恢复销售，要向相关执法部门进一步了解。”济南市住建局宣传处一位工作人员告诉记者。

　　不过记者在采访中了解到，该项目仍在销售。济南中骏雍景府多位售楼人员及代理商销售人员称，被暂停销售进行整改的只是12号楼的房源，并不影响其它房源的销售。

　　从2017年332亿元销售额，至今年前11个月近704亿元销售额，中骏正处于冲千亿的途中。最近半年时间，该公司在工程建设及质量方面问题频出，其中包括漳州项目被责令局部停工、苏州项目赶工期被罚、南昌项目发生局部塌陷等。业内人士认为，这从侧面暴露出公司综合管理方面存在短板，未来有待补齐。

　　未获预售证便急于认筹

　　“因有人举报，12号楼目前已被住建局暂停了销售。”济南中骏雍景府售楼人员向记者表示。

　　据济南市住建局的通报，整改期间暂停中骏雍景府项目销售和网签以及后续预售许可办理，同时给予全市通报，违规行为计入不良行为档案，其违规行为移交市城管执法部门，依法进行处罚。

　　“12号楼房源什么时候恢复销售，还不知道。其它几栋楼的销售不受影响，目前在售的是2号、6号和11号楼。”中骏雍景府一位售楼人员说。

　　该项目另一位销售人员表示，之前购房需要先交意向金进行认筹，认筹金可计入购房金额中，但目前在售的其它房源已不需要认筹，直接付定金即可。“定金为4万元，包括2万元预付房款和2万元车位费，认筹金可以退，但定金不退。”

　　“项目进行销售前须获得预售许可证，而预售许可证的获得在工程建设进度方面有一定要求，济南雍景府项目12号楼工程建设未达到相应标准，在那个时间节点没能获得预售资格。时间接近年底，正是开发商冲刺销售业绩相当关键的时期。为达成业绩目标，项目本想打个擦边球先认筹，形成相应客户群以提前锁定销售额，待工程建设达到预售标准后，再将这部分客户转化为购房者，但没想到被人举报而受到相关部门通报。”该楼盘一家负责分销代理的销售人员表示。

　　济南当地一位房产机构人士指出，雍景府部分房源在未达到预售标准的情况下急于销售，与当地市场行情有一定关系。

　　“现在济南市场去化压力比较大，大房企几个楼盘价格近期都有不同程度调整。济南某楼盘售价从每平米1.5万降到1.2万之后，引发了其他房企跟进。一家大型房企在济南一个楼盘九月的售价还是每平米1.55万元，上周的实际成交价每平米只有1.25万元。”上述房产机构人士说。

　　他进一步表示，在这样的市场环境下，不少楼盘开始加快销售速度。雍景府在建设进度未达到预售标准就开始认筹，一方面有年底资金回笼的考虑，再者一定程度上也是为应对市场销售压力。

　　值得一提的是，济南雍景府近期在价格上也悄然做出了调整。

　　该项目销售人员告诉记者，此前项目均价约1万元/平方米，现在价格有所下调。“加上几重优惠叠加，目前实际均价约9000元/平方米。另外，最近推出一些104平方米中间户、112平方米边户的特价房源，单价为8500元—9500元/平方米，不过能享受到特价房的要求是，两周内付清首付款，详情需至售楼处面谈。”

　　业绩向上而工程建设问题频出

　　有业内人士认为，济南雍景府部分房源违规认筹被暂停销售，折射出该公司强化高周转模式所带来的弊端。

　　2017年中骏集团销售额达332亿元，并在当年提出要用三年时间突破千亿元的销售目标。2018年销售额达到514亿元后，中骏高层在今年三月的业绩会宣布2019年销售目标为700亿元，同时斥资250亿元用于拿地。

　　据该公司12月5日发布的公告，今年前11个月，中骏连同合营、联营公司的销售额为703.82亿元。

　　不过克而瑞2019年1—11月全国房企销售监测数据显示，按实际操盘口径来计，中骏集团以408.9亿元的销售额排在第62位。

　　冲千亿途中的中骏，今年以来在工程质量上问题频出。

　　福建省住房和城乡建设厅11月21日公布的信息显示，今年8月—10月福建对全省工程安全生产进行质量巡查过程中，位于漳州的中骏云景台项目在施工中有部分不符合要求，被责令局部停工。

　　此前的6月，有媒体报道中骏旗下的苏州骏达房地产开发有限公司，在未办理工程质量监督手续的情况下擅自施工，而被责令改正，并处以罚款。

　　今年8月初，南昌中骏雍景湾项目5号楼与10号楼之间地下室车库顶板局部塌陷。据了解，该项目原本是为庆祝中骏成立30周年而树立的精工匠项目。

　　“对于此次事件的发生，公司深表歉意并高度重视。”南昌骏捷房地产开发有限公司给出的项目情况说明称，该事件未对周边主体楼栋造成任何影响，相关部门已介入调查。

　　就中骏南昌项目公司给出的这一说明，南昌中骏雍景湾部分购房者表示出疑虑。此后专家组的调查结果显示，该项目 5号、10号楼墙(柱)、梁板混凝土强度存在不满足设计要求，墙钢筋间距与板钢筋间距合格率偏低、个别板厚及梁高不满足设计要求等情况。

　　上海一家房产机构研究经理指出，像中骏这样谋求规模快速扩张的高周转房企，在市场出现下行压力的背景下，对销售业绩、回款率的要求较此前更高。为达到业绩目标，加快资金周转成为当下和未来一段时间公司内部相当靠前的指标，为此往往会对项目工程建设进度进行提速，导致工程质量问题。

　　“这一定程度也反映出在规模扩张过程中，其相应的管理未能跟上。从长远看，如果不能及时补齐管理方面的短板，一味求速度，将会影响其长期发展。”上述研究经理说。