万科A(000002)公司动态点评：业绩超预期 销售稳增长

事件：公司发布2019 年三季报，实现营业收入2239.1 亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4 亿元，同比增长30.4%，业绩超出预期。

    受益房地产结算上升及三费率改善公司业绩超预期：房地产业务方面，前三季度贡献营收2125.7 亿元，结算面积1455 万方，同比上升 13.6%，结算均价提升11.7%，结算毛利率为 27.6%，同比略降0.2pct，而三费率同比有较大幅度改善。截至三季度末，公司已售未结合同金额达6362.4 亿元，较年初增长19.9%，可结算资源充足。

    销售稳健增长，三季度投资力度提升：从销售来看，公司前三季度实现销售金额4756.1 亿元，同比升10.2%，克而瑞全国销售排行榜位列第二，公司销售规模稳健增长，销售均价15534 元/平，同比提升4.5%。从拿地来看，前三季度累计土地投资金额为1917.0 亿元，拿地面积2832.1 万方，新增项目116 个。按布局来看，按权益投资金额81%位于一二线城市；按节奏来看，第三季度拿地金额924.5 亿元，接近上半年的拿地金额，新增项目62 个，超过上半年的新增项目数，投资力度显著提升，在行业基本面下行，资金面偏紧背景下拿地及资金优势凸显。

    净负债率50.4%，依然处于行业较低水平：从负债来看，公司三季度末有息负债金额 2306.3 亿元，净负债率50.4%，比去年同期的51.2%有所下降，相比中报有所提升，但依然处于行业较低水平，现金/短债覆盖倍数为1.71，短债占比27%，同比下降，债务结构进一步优化。

    投资建议：公司一直以来都是均好发展的龙头，2018 年公司战略定位由“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”，传统开发业务稳步增长，新兴业务有序推进，我们预计公司2019-21 年每股收益为3.62、4.12、4.70 元，对应2019 年动态PE 不到8 倍，依然处于相对较低水平，维持“推荐”评级。

    风险提示：行业调控超出预期。