|
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。
微信图片_20190814115107.jpg (39.47 KB, 下载次数: 6) 下载附件
前天 11:52 上传 ▲资料来源：上海证券交易所网站、Wind资讯 根据公开信息，富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存，合计176.5亿元。截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。 而截至2019年3月末，公司货币资金余额约为400亿元，对回售行权到期的债券覆盖程度高。 整体上来看，对于一年内到期的债务，富力地产偿债能力很强。 此外，衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。 从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：
微信图片_20190814115112.jpg (108.92 KB, 下载次数: 6) 下载附件 前天 11:52 上传 ▲资料来源：根据上市房企公司债券2018年年报统计 基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持续好转。这也得益于富力2018年内采取的一系列措施： 1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏并积极拓宽融资渠道等措施成功处理。 2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产证券化产品14亿元及多种类型债券融资。 3、富力与多家中国商业银行建立稳定的关系，积极开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方式。 02.坚持土地收购的“三大原则” 去年新增土储均价仅2600元/平米 一般来说，土储是房企最重要的生产资料，今天的土储就是未来的销售规模。 当然，并不是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了房企发展的速度和质量。 对开发商来说，地拿错了，就一切都错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛苦。 相反，如果地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依然也能赚到钱。 富力恰恰就在过去2年，坐拥了大量优质土储。 根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。 这意味着2018年拿地的项目，其平均利润空间会有所扩大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。 而富力地产就抓住了这波机会。其2018年收购了371亿元的土地储备，合共61块土地，建筑面积为1405万平方米。 其中，32块位于富力地产已布局的城市和地区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。 截至2018年底，富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有7300亿元土地储备货量，同比增长19%。 其中一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。 公告显示，2018年富力所持的开发中、可供出售及即将完工项目由88个增长至155个，增长76%。 为达成销售目标，富力集团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准备。 更重要的是，富力的土储价格并不高。 为保证充足的资金周转，富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则： 总价合适、利润预测达标、周转快速。 2018年，富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米，明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动。 因此，在2018年的年报中，富力有如下一段表述： 面对2019，富力集团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。 基于此，联合信用评级有限公司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。 评级报告指出，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。 03.克制规模发展欲望，坚持多元化战略 在规模和利润之间保持平衡 过去几年，整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。 很多房企为了冲规模可以不要利润，增收不增利的现象十分常见。在市场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足立刻就会凸显出来。 而富力则克制自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平衡。 财报数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。 如果从历年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额增幅是在不断提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。 数据显示，2019年上半年，销售面积约551.68万平方米，同比增长25%，略高出计划。 在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争力。 |
