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“公寓只有变成家的时候，空间够大，装点属于自己的东西，租客愿意住的时间才会很久。”他坚信租客的“归属感”很多时候在于居住时间，住得越短越没有归属感，住得越长越像一个家，这也是建方长租打出“长租即常住，常住即安家”的内涵。 为此，建方长租主打两大产品系列，包括满足城市家庭过渡型住房需求的“建方·家”，以及兼顾城市青年临时性居住需求的“建方·寓”，目的是覆盖从单身到家庭的租赁需求。 按照计划，建方长租2019年房源拟累计达到2-3万套，但甘伟对于规模的扩张已不再如过往般重视。 他给出的解释是，长租行业总体面临两大痛点，一是产品涨价不容易，二是规模不经济，这导致包括一些大型的商业机构开始收缩规模。 “所以我们需要有质量的规模。”按他的预想，建方长租目前仍集中在广州及珠三角其它城市发展。 “下面的需求变成了一片红海，我们为什么不往上做一点有价值的事呢？”甘伟在对话中多次提出这样的思考，他甚至认为养老类租赁产品也可以探索，如此一来便承接了租户不同时期的需求。 但他依旧对市场心存敬畏，一直强调这些设想仅是“有可能实现”。 “不见得说一定按照理想状态走，但是你至少思考过之后，会发现哪些路能走。” 以下为观点地产新媒体对广州建方房屋租赁管理有限公司总经理甘伟先生的采访实录： 观点地产新媒体：建方长租是长租市场的新面孔，您对它如何评价？ 甘伟：建方长租的出身跟目前市场上创业系、酒店系、房地产开发商系、中介系不太一样。它是比较特殊的角色，因为是由建行和方圆合资，出身就不一样。 第二，银行介入长租领域中，肯定是以分散式公寓为主。存房是建行自己创造的概念，和存钱一样，用金融体系的说法就是把房子一定的租赁权存进来，我们在市场上再投放出来，盘活现有的存量资产。 这也是第一家对房住不炒、租购并举战略进行实践的银行，所以不是从传统的运营机构的角度出发，而是从银行给行业赋能的角度，通过国家资本的力量推动行业的发展。 观点地产新媒体：此前建方长租提倡“两年租金不递增”，在租户端将价格锁定，那公司是如何控制成本或实现盈利的？ 甘伟：一次性拿房源肯定会比市场租金便宜，业主方会对租金给予一定折扣，同时由于银行的资金成本偏低，所以算起来还是有一定的租金差。至少从逻辑上讲，这是行得通的。 建方长租肯定不希望短期租金过快上涨，这是一种相对更符合民生、普惠的状态。但我们并没有长期不涨租，租金是一个市场自由经济的行为，如果供不应求，价格会涨上去，如果供大于求，价格一定会降下来。 观点地产新媒体：建方长租产品系列与其它机构有所不同，以分散式、家庭型租赁住宅为主，这其中有什么考虑？ 甘伟：家庭型住房我们不会做整合，不会做改造成N+1产品，N+1产品的政策风险是存在的。 其次，把一套产权清晰的家庭型住房隔成很多间房、变成群租方式，本身也是对房屋定位的一种破坏，所以我们还是会用整租的方式运营家庭型住房。 其实除了建方以外，目前并没有任何一家商业机构在做家庭型住房整租、分散式的产品，我们需要有这样一个机构解决市场痛点。 可能有两种理解，要么是蓝海没人做，要么就是不挣钱所以就没人做。但这是个空白点，至少放眼望去没有竞争对手。 家庭型住房是非常殷切的需求，从单身公寓成长起来的这些租客，可能是情侣，可能结婚还没有小孩，在买房前需要过渡性租房，这不是刚需吗？但没有其它机构做，我到了建方长租后发觉这是一件很有价值的事，先不管它有没有盈利模式，至少是市场需要的。 建方长租以家庭型租赁作为初衷和出发点，一定是有非常大的生命力的。我们有两个系列，一个叫建方·家，一个叫建方·寓，单身公寓、家庭型租赁都会做。 观点地产新媒体：您提到空白点和痛点，能不能理解为这是建方长租吸引您加入的原因之一？ 甘伟：应该算是一个，因为最后你会发觉大部分的品牌运营机构都是在做集中的一类客群，就是刚刚毕业的学生，或者说刚刚步入社会0-5年的这些人，等于千军万马都在过独木桥。 建方长租让我感觉到在这样一个体系里面，合理的租赁生命周期是可以再延长的，而不是这么短暂。 因为单身公寓是临时性的，租户其实没有太多的品牌归属感，决定住哪里最主要的因素是由地段决定，这和品牌、产品、服务有一定关系，但关系并不大。 但家庭型住房就不完全是这样子，他们住的时间更长，痛点是不签短约，希望更稳定。我们的slogan就叫长租即常住，常住即安家。 家其实说白了是一个归属感问题，归属感很多时候在于住，你住多久，住的越短越不是家，住的越长越像是一个家。这种归属感是由品牌内涵决定的，这可能是我们区别于其它同行最不同的地方。 观点地产新媒体：今年还要计划再扩张2-3万套房源？ 甘伟：2-3万套可能是累计规模，因为现在不见得规模取胜，这个行业过了我们需要用规模来体现价值的时期，更看重能不能把商业逻辑讲清楚。数字是结果，不管1万套还是2万套，都需要有比较清晰的商业逻辑和发展方向。 我们是以广州为主，以珠三角为基地的一个区域性的公司，现在集中做成一家区域性公司，而不是一下子成为全国化公司，这样的好处是可以形成穿透力。 这个行业有两个痛点，一是产品想涨价不容易，二是规模不经济。规模不经济是行业目前非常难受的一件事情，有5万套房子可能还不如500套那样容易盈利，为什么？因为非标，布局城市越多越容易非标，做越大越痛苦。 但打透一个城市，在这个城市当中建立一个体系，可能就相对来讲能够找到比较清晰的盈利模式。 我们需要有质量的规模，要靠区域、靠城市聚焦来形成这样的模式。同时我们不是做单一产品线，从单身类到家庭型，甚至更高级的服务式公寓都有，如此一来租客可以更高效转化。 观点地产新媒体：您以前是在全国性公寓机构工作，无论是定位还是产品都和建方长租有所不同，在这两种模式之间切换，心态有什么改变？ 甘伟：我加入建方长租小半年，才慢慢看清楚它的发展逻辑。这个行业在快速动态发展，看起来大家越来越低调，越来越收敛，至少是冷静低调处理。实际上，这说明行业在逐步进入深度的思考。 从这个角度看，今天的红璞跟昨天的红璞不一样，今天的建方长租和明天的建方长租也不一样。没有最好的企业，只有时代的企业，这不是静态的过程，需要辩证去看待问题。 |
