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编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。 每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。 当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。 观点地产网 甘伟于2019年1月下旬加入广州建方房屋租赁管理有限公司（简称“建方长租”），以此作为世联行18年“老兵”的新起点。 这背后蕴藏着他的愿景：“长租是美好的，值得我们为之奋斗。” 半年前的这个决定，让“建方长租”和甘伟的名字同时见诸头条，两者结合暗合了某种规模与发展的情绪。 按照官网表述，建方长租是由建设银行与方圆集团2017年底合资成立，截止到今年6月业务规模逾1万套。它同时是罕见的国有银行为主体参与的长租公寓运营商，提倡主动以金融力量解决社会痛点问题，外界对社会责任与经济效益之间的平衡尤为好奇。 这一次前往建方长租位于广州天河区的总部，与甘伟面对面对话，试图缩短外界与它的认知距离。甘伟谦称，建方长租是处于“出生期”“后来者”阶段。 对话围绕哲学三问“我是谁”“我从哪里来”“我要到哪里去”展开，探讨这一新生物种的价值与意义。 甘伟认为，行业进入同质化竞争红海，要从租户需求出发做产品，从经验中汲取灵感，而建方长租发现了家庭型租赁住宅的痛点。 正应了歌德那句：“不能汲取三千年历史经验的人没有未来可言。” 没有竞争对手 见面是在夏日的一个午后，在对话开始前，他还在和下属讨论某些公寓应付款项的事宜。尽管建方长租成立至今近两年，业务规模逾万套（按行业常规统计方式约为3万间），仍需要投入不少资源来运营管理。 在对话过程中，甘伟保持一种学者式的严肃感。比如为了辩证性解读“居住空间的品质”，他会耐心地花上五六分钟，分门别类地讲解从员工宿舍到家庭型租赁住宅的需求衍变及区别。 “建方长租和市场上的创业系、酒店系、开发商系、中介系不太一样，其实它是比较特殊的角色。”甘伟表示，租房租赁是建行提出的三大战略之一（其余两大战略为普惠金融、金融科技），初心是从国有大行为行业赋能的角度盘活现有的闲置房源。 “建行是在落实和实践国家‘房住不炒’‘租购并举’战略，责任心和使命感和纯商业运营机构不太一样。”他对新公司的定位如是表述。 于是我们问，建方长租是社会责任、经济效益并存的商业运营机构？他略加思索，并未否认。 建方长租的确因提倡房地产回归居住属性的策略而受到关注。 资料显示，建方长租透过一种“家庭不动产财富管理”的“存房”模式收集闲置物业，即房东向建行提出“存房”需求，建方长租对该房产未来收益评估后提供一次性或分期支付未来3-8年的租赁收益。此后，房源由建方长租负责出租及管理，房东另可享受建行相关理财服务。 至于租客群体，2018年9月，建方长租还对外表示提出“两年租金不递增”的倡议，同时为居住期限长的客户提供更大优惠。 对此甘伟解释称，建行的“存房”业务已经决定了是“分散式”模式，即存房主要面向小业主，所形成的房源规模也以分散式公寓为主。这种公寓无需自建、自持，获取条件相对灵活，但存在标准化、管理效率方面的缺点，目前市场上的租赁房源大部分是分散式公寓。 “这种模式最后的结果是分散式、家庭型的这类房源居多。”他接着说：“但它一定是有非常大生命力的。” 甘伟自信地表示，家庭型租赁住宅在长租市场是个空白点，“放眼望去，没有竞争对手”。 但对于“不涨租”的说法，甘伟提供了经过修订后的准确版本：不涨租是短期内不让租金过快上涨，符合民生、普惠的出发点及定位。 他向我们强调，租金价格是受市场供需关系影响的市场化行为，不用刻意做过多考虑。 “最终建方长租还是要回归到市场化的商业逻辑，如果长期亏损、没有盈利、活不下去，这样是没有意义的。”他再次表示，建方长租一定是符合市场行为的商业主体，这才符合持续发展的逻辑，不能总依靠国家的钱补贴。 租赁生命周期 从全国规模最大的集中式公寓品牌转战至一个新兴的、分散式公寓居多的品牌，甘伟直言它们仅是拿房的结果，并未产生运营的本质区别。 他要面临的还有其它新内容，比如从过去探索尝试白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓，向家庭型租赁住宅倾斜的重心调整。 家庭型租赁需求或许是甘伟过去半年研究的主要课题之一，今年4月他曾在一个公开演讲中表达对当下长租公寓“N+1模式”及同质化现象的担忧，并提及自己经过研究发现，大部分租客的大面积居住需求、归属感需求，尚得不到满足。 在对话过程中，甘伟向我们重点介绍了“租赁生命周期”概念，认为从蓝领公寓（宿舍）、合租房、单身公寓、新同居型公寓（熟人合租）到家庭型租赁住宅的需求衍化过程中，运营商提供的服务过于集中、且存在断层。 他解释称，当下大部分品牌运营机构集中面向单一客群，即步入社会0-5年的青年群体。 “这些人租房是刚需，所有品牌都在做这个（单身公寓）事情，等于千军万马过独木桥。” 类似的案例并不罕见，在2018年某公寓品牌创始人接受观点地产新媒体采访时谈及产品打造逻辑时表示，过去20年间20-25平方米的小户型严重缺位，随着年轻人逐年增加，最终导致主打小户型的长租公寓井喷。 但在甘伟看来，大多数租客对公寓品牌没有太多归属感，他们更多是看重地段、交通等，跟品牌、产品、服务关系并不大，一旦换工作就会发生换房，居住时长并不固定。 “合理的租赁生命周期是可以再延长的，而不是这么短暂。”他对我们表示，建方长租所提供的家庭型租赁住宅，恰恰迎合了租赁生命周期的更高层次需求，这种模式也是吸引他加入的原因之一。 甘伟强调，从单身公寓里成长的租客群体，最终都会组建成家庭、住进更大的空间，这本身就是另一种延伸性的刚需。 “但除了建方长租，没有一家商业机构做C2B2C里面的B，市场需要解决这个痛点。”说完这句，他不忘调侃，没有人做家庭型租赁，要么是一片蓝海，要么就是不挣钱所以没人做。 打造家庭型租赁产品，关键在于空间的满足。甘伟的信条是“越共享的东西品质越低，越私有的东西品质越高”，对空间的拥有程度决定了居住品质。 |
