房地产项目动态管理系统常见问题之土地成本与开发成本篇

根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第八条规定：

“房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

若符合上述条件，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

根据具体情况，建议携带相关资料至主管税务机关进行核实。

4、土地增值税清算中扣除项目金额中所归集的各项成本和费用的处理?

答：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十一条规定，扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的(对已取得发票，但未实际支付的，或者已支付，但未取得有效发票的，一律不准扣除。)。

(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。

5、本期缴纳金额和实缴金额这区分?

答：

实缴金额就是票面金额，本期缴纳金额是指一张票是缴纳多期的税款中本期按比例分摊的金额。

6、支付管理与成本录入内容区别?

答：

成本录入是发票或政府类的原始凭证，则支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证(实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。

7、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，是否允许扣除?

答：

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

8、省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除?

答：

《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》( 鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(五)项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

9、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理?

答：

房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。

10、容积率如何计算?

答：

总建筑面积÷土地总面积

总建筑面积：总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

11、关于拆迁补偿费合法有效凭证?

答：

(一)房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证和房地产开发企业在开户银行转出对应拆迁补偿费的记录或凭证。

(二)房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，以及房地产开发企业在开户银行转出对应拆迁补偿费的记录或凭证。

12、合法有效凭证，一般是指什么?

答：

(1)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。

(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。