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衣食住行，总是老百姓十分关注的热点话题。在娄底逐步迈入小康社会门槛的今天，“不愁吃、不愁穿”的梦想早已变成了现实；城市乡村社会经济不断发展，房子多了，车子多了，人们正在追求住房面积的增加、居住质量的改善，先富起来的一部分人还有了私家车代步。在此笔者不谈吃的、穿的和行的，仅就娄底中心城区的住房市场作些分析，谈谈自己的一家之言。 谁是投资买房人 30年前，娄底设地建制，当时来开拓湘中这片热土的机关单位厂矿企业的干部职工，住的是带有计划经济特色的公房，一家几口分配给一套40至60平方米不等的房子。上个世纪九十年代初，我国实行住房制度改革，将产权出让给个人，这次福利分房真正实现了“居者有其房”的理念，也激发了人们购置房产的热情，促进了房地产市场的迅猛发展。此后许多有条件的机关单位及企业陆续利用集资建房的政策建设了一批住房，这样娄底城区有的家庭便拥有了两套甚至三套住房，这些房屋其实隐含了很多的福利因素，称不上商品房。进入新世纪以后，真正意义上的房地产开发企业进入娄底，商品房开发慢慢形成气候并日趋火热，既推动了地方经济发展，又给住房消费者提供了更多的选择，普通多层商品住房均价也从上世纪未的每平方米600多元上涨到如今的每平方米1200元，小高层电梯房起价在每平方米1600元以上，房价上扬了近两倍。 那么到底是谁在购买这些商品房呢？笔者把他们分成了两大类。一类是真正的住房消费者：其中有刚成家立业的年轻人，有在娄底城区经商的生意人，也有从其他地方迁入或调入娄底的居民；另一类只能称为住房投资商：其中有成功的商业人士，也有经济收入较好的工薪人士，他们属于炒房一族。还有一部分人是城区以外的县市干部职工，他们现在买房是要等若干年退休以后才到娄底住家的。正是因为这两类人的需求，促使娄底城区的房地产市场在近5年里越来越红火。 房价上扬的原因 作为住房消费者，肯定不希望房价上涨，但房地产开发商和投资商却不然，他们希望房价涨得快、涨得高。我们国家为了保持经济平稳发展，打压房地产投机，对房地产市场进行宏观调控，从长远上看，未来的房价涨幅会越来越平稳，但房价下跌几乎是没有可能的。据笔者分析，娄底城区的房价还会以每年每平方米100元的涨幅上扬。理由如下： 娄底经济和全国形势一样，还将快速、持续发展，为房地产业的稳定发展和房价的持续升温提供了坚实的基础，整体的经济环境稳定发展才会有繁荣的市场，才会有投资者积极的投资置业；娄底的城市化进程加快，将使更多的农村人口向城市转移，这给房地产业带来了相当大的需求；土地资源的控制，建设用地税费的增加，将是房价上涨的重要原因；货币发放增加及工资增长将使物价上升，因此也会造成住房建设成本增加；地方政府允许房价适度上涨，以此对房地产市场给予扶持，来促进地方经济增长；另外人们生活水平的提高，会购买面积大一些、档次高一些的住房，进行第二次置业，这样也会促使房价上扬；此外房地产开发商对利润的追求，也会人为提高房价。种种因素的综合，就会导致房价整体上扬。 娄底房价不会暴涨 供应与需求的关系决定价格，是市场经济的一个规律。从去年的情况看，娄底住房供求基本上保持了平衡。以后房产市场将怎样发展呢？据行内人士透露，房地产开发的年投资回报率有的高达50%，这样巨大的利润空间，将吸引更多的资金涌向房地产市场，因此娄底城区今年就有将近30个新楼盘上市，住房的供应量会大大增加，使得房价涨幅趋缓。 今后几年内，影响娄底城区房价的一个重要因素是南苑小区和东苑小区的开发，这两个小区是配合市政府搬迁进行的建设，虽然政府在土地、规费、建设上不进行任何形式的补贴，但开发商是以不盈利的前提条件供应住房的。据估算，这两个小区将开发住房2500套以上，其中的多层住房将以每平方米1000元的均价、电梯小高层将以每平方米1280元的起价供应给合符购买条件的干部职工。这将给娄底房价提供参照，会在一定程度上抑制房价上涨。另外这批住房的供应，将使娄底房地产市场释放一定的购买力，增加二手房的存量和供应，也会使房价更趋平稳。 因此，近三年内娄底房价涨幅不会有大的波动，这给娄底人购买住房带来了良机。 |
