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富力地产联席董事长兼总裁张力之独子，知名的“地产二代”张量所执掌的实地地产集团（下称“实地地产”），近日在港交所递交招股书。 一方面，实地地产集团以近三年总收益复合增长率达46.6％，税前收入复合增长率达102.9％的高速增长，跻身百强房企名副其实的“黑马”。 另一方面，漂亮业绩背后也有负债隐忧，225%的净资产负债率，大大高于行业平均水平。 实地的业绩往事 5月20日，港交所披露实地地产的招股书。 如果成功上市，这将是实地地产董事长张量自传递娱乐（HK：01326）、脑洞科技（HK:02203)、力量能源（HK：01277）之后拥有的第4家上市公司。 2006年，实地地产成立于广州，14年间真正的突破点是2015年，实地地产以17亿元拿下广州萝岗四宗宅地；2016年便凭借广州常春藤项目，销售额从2015年14.6亿一跃而上突破100亿，2017年突破两百亿。 2018年实地地产再次将目标定为400亿，到了8月又将目标提升至千亿。虽然实际仅完成275亿元的销售额，但挤入了房企百强。 2019年，实地地产以突破300亿的业绩，位列中指院发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜92位。其中，2019年广州的销售贡献占比49.93%，主要来自常春藤、蔷薇国际、紫薇公馆3个项目。 到了今年一季度，在克而瑞发布的《2020年一季度中国房地产企业销售榜TOP200》中，实地一季度销售金额排名第58名。 据招股书披露，2017-2019年实地地产取得的总收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率46.6%；税前净利润分别为4.14亿元、13.42亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%；对应的净利润分别为3.27亿元、8.46亿元、7.56亿元，年复合增长率达到52.05%。 回归一二线总土储超千万平 充足的土地储备是房企规模增长的重要基础，而土地储备优质也是衡量房企抗风险能力的一个方面。 实地扩张的野心一直都在。 据招股书披露，截至2020年3月31日，于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目。 其中，实地地产拥有应占土地储备10.17百万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。 公开资料显示，实地地产在拿地策略上，选择回归一二线城市，挑选地级市前30%、县级市前10%的城市进入，紧盯人口净流入高、人口基数大的城市，深耕长三角、大湾区、环京地区。 这样的土储在上市房企中表现又如何呢？南都大数据研究院统计显示的45家上市房企中，36家房企土储超过2000万平方米，40家房企土储超过1000万平方米。对比可看出，实地要想后发制人，后续拿地扩张也是必然。 高负债隐忧 把握好规模和负债的平衡，是房企的一项终极课题。 那么，要实现弯道超车，实地的财务状况又表现如何呢？ 实地地产的净资产负债比率（借款净额除以权益总额）由2017年的38.09倍降2018年的5.33倍，后又进一步降至2019年的2.25倍，主要是由于权益的增加。 2017年底，实地地产的权益总额为1.16亿元，2019年底增至29.58亿元，两年的时间翻了25倍。 但很明显，这样的净负债率依然高于行业平均水平。 据南都大数据研究院调研45家上市房企发现，销售规模两三千亿的龙头房企，净负债率大部分控制在60%以下；12家房企净负债率超过100%，负债率高的大部分为中小型房企。 实地地产2019年225%的净负债率，仅次于泰禾、华远。 究其原因，伴随行业集中度的进一步提升，中型房企纷纷抓住机会扩张规模、加快布局，往往会面临负债率提升。 此外，招股书信息显示，截至2017年-2019年，实地地产未偿还借款总额（包括银行贷款及其他金融机构借款）分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元，逐年增长主要是因业务扩张而融资活动增加。加权平均利率为6.59%、6.67%、8.37%，融资成本也在不断的提高。 同期，实地地产现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元及20.39亿元，现金及现金等价物储备下滑。 值得注意的是，20.39亿元的现金及现金等价物，并不足以覆盖实地一年内到期的43.56亿元负债。 不过，不同于一些大肆扩张的中小企业，2017年-2019年实地地产经营活动所得现金流量净额近三年都呈现正数，分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。 日后要丰富融资来源支持扩充业务 不融资，则难以实现规模扩张；一旦资金链紧张，则不得不断臂求生，这考验着谋求规模，快速扩张企业的智慧。 实地地产于招股书表示，“日后或会不时于国内外资金市场取得更多资金，包括但不限于发行新的公司债券、资产支持证券计划及债务发行，以丰富融资来源、获得充足的营运资金及支持扩充业务。” 显然，董事长张量的扩张野心仍在。今年一季度，实地地产又先后获得6个优质项目，深耕重庆、昆明、惠州、天津、无锡，并首次挺进佛山。 为了冲刺IPO，实地地产还在招兵买马。公司董事会由八名董事组成，包括三名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事。 董事长张量自带“地二代”光环，富力地产联席董事长兼总裁张力的独子，创立数十家公司，包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等，涉足房产、工程、餐饮、营销、社区服务、智能家居、投资等多个领域。 2020年2月26日，张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020世茂深港国际中心·胡润全球富豪榜》第729位。2020年3月20日,张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。 2019年，原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰、泰禾集团原CFO李斌入职实地集团，分别出任总裁及首席财务官职位；2020年3月初，中海系副总裁刘军进入集团，担任副总裁一职。 |
