地产行业动态跟踪报告：投资开工快速反弹 楼市地市持续修复

　　事项：

    　　国家统计局公布2020 年1-4 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比降3.3%，新开工同比降18.4%；商品房销售面积同比降19.3%，销售额同比降18.6%。

    　　平安观点：

    单月投资保持正增长，回升有望延续。2020 年1-4 月房地产投资同比下降3.3%，降幅较1-3 月收窄4.4 个百分点；其中4 月单月同比增长7%，较3 月提升5.8 百分点。投资增速回升主要因土地购置费增速回升，以及开工复工持续推进、赶工程进度带来施工强度提升。由于湖北疫情影响逐步消退，中部地区4 月单月投资同比增长5.9%，较3 月提升17.8 个百分点，改善幅度靠前；1-4 月东部、中部、西部、东北部地区累计投资同比下降3.1%、10.6%、增长3.7%、下降1.6%。往后看，我们认为投资增速仍将延续回升，一方面房企加快推货抢收需求，新开工的回升以及赶工期带来的施工强度提升均将对投资形成支撑，另一方面，土地市场升温、延期出让金补缴有助于土地购置费增速修复。

    新开工快速回升，单月竣工短暂回调。2020 年1-4 月新开工同比降18.4%，较1-3 月收窄8.8 个百分点；其中4 月单月同比降1.3%，较3月收窄9.1 个百分点。随着国内疫情逐步得到控制，开发商从工期及供货角度出发，预计短期新开工增速仍有望回升，以保证下半年货量供应。

    　　全年来看，前期拿地收缩、疫情带来的成交承压均可能对新开工形成制约，预计全年新开工面积同比降5%-10%。2020 年1-4 月竣工同比降14.5%，较1-3 月收窄1.3 个百分点。受疫情及多地允许适当延期竣工交付影响，4 月单月竣工同比降8.8%，降幅较3 月扩大7.9 个百分点。

    　　考虑到前期开工、销售高增，未来几年竣工大年趋势明确。全年来看，随着后续赶工带来的施工强度提升，预计竣工仍有望延续正增长。

    销售持续修复，供给放量为短期成交提供支撑。1-4 月全国商品房销售面积同比降19.3%，销售额同比降18.6%，降幅较1-3 月收窄7 个和6.1 个百分点；4 月单月销售面积同比降2.1%、销售额同比降5%，较3 月收窄12 个、9.6 个百分点。4 月单月实现销售均价9586 元/平米，环比升6.4%，或反映高均价的一二线复苏力度更强。分区域来看，中部、东部地区分别得益于湖北解封、良好基本面支撑，4 月单月销售面积同比降1.9%、1.8%，降幅较3 月收窄20.5 个、13.2 个百分点，反弹幅度相对更大。展望后市，随着复工复产步入正轨，房企推盘量有望持续上升，供给放量将为短期成交提供支撑。

    土地市场热度延续，短期供地数量及质量仍有望提高。1-4 月全国土地购置面积同比降12%，土地成交价款同比增6.9%，较1-3 月提升10.6个、25 个百分点。4 月单月土地购置面积同比增长13.8%，土地成交价款同比增长82.3%，较3 月提升25.9 个、75.8 个百分点。流动性宽松叠加地方财政压力带来供地质量提高，房地拿地积极性上升，4 月百城土地成交溢价率环比升0.21个百分点至15.5%，延续上升趋势。考虑财政压力下各地方供地数量及质量将持续提高，预计短期土地市场仍将保持较高热度，需关注核心城市土地市场溢价率攀升可能带来融资收紧风险。

    资金环境改善，房贷利率下行。2020 年1-4 月房企整体到位资金4.7 万亿元，同比下降10.4%，降幅较1-3 月收窄3.4 个百分点。受销售增速回升影响，1-4 月定金及预收款同比增速较1-3 月提升3.5个百分点至-18.9%。流动性宽松背景下，1-4 月国内贷款增速较1-3 月提升3.4 个百分点至-2.5%，个人按揭贷款增速较1-3 月提升2 个百分点至-5.4%。4 月全国首套房贷利率5.42%，连续5 个月下行。在中央多次强调货币政策逆周期调节、整体资金宽松背景下，房企资金环境有望延续改善，但地市升温或对改善空间形成制约。

    投资建议：随着疫情得到控制，4 月全国地产投资销售持续修复，短期受各房企赶工提振，预计投资开工仍有望延续改善，销售端随着供给逐步放量，成交有望持续修复。板块投资方面，聚焦业绩销售持续高涨，具备品牌及管控优势的行业龙头，建议关注：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的二线房企天健集团、中南、新城等；3）受益竣工回升周期的物业子板块。

    风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2）基于2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市持续调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。