债券动态跟踪：房地产修复的快与慢

　　2020 年房地产市场政策注重供给侧纾困，坚持“房住不炒”不动摇。供给侧方面，政策主线是为房地产企业缓解现金流压力，具体措施包括延期或分期缴纳土地出让金、调整土地出让竞买的保证金比例等。需求侧方面，各地出台政策主要是为刚需人群减轻购房资金压力，包括放宽公积金贷款条件和扩大人才购房补贴范围等。与供给侧相比，需求侧措施相对保守，一季度曾有广州、济南部分地区尝试放松限贷、限购等方面措施，最后均被撤回，体现中央在保护房地产调控成果和促进市场平稳健康发展方面的决心。

    　　疫情严重冲击商品房销售，但苏州、杭州和深圳逆势正增长。2020 年一季度全国商品房销售面积同比下滑26.3%，各线级城市受到冲击程度相当。据中指院数据，22 个重点城市商品房成交面积同比下滑26.9%，其中上海（-47.2%）、重庆（-49.6%）、西安（-55.0%）、泉州（-64.5%）下滑幅度较大。同时，苏州（36.3%）、杭州（14.6%）和深圳（1.5%）逆势正增长，体现了这些城市房地产市场较强的韧性。

    　　二季度销售延续回暖，但受失业等基本面制约，全年增速预计在-5%至-10%。

    　　从2014-2015 年的历史经验看，利率下行期和政策宽松期往往是房地产销售上行期，但利率下行传导至销售存在约半年的迟滞，且受到失业等基本面的扰动。展望年内房地产市场走势，货币政策自1 月起持续宽松，一季度经济触底，二季度国内保就业、稳投资政策与外需下滑冲击相互对冲，同时房地产市场政策边际放松，预计就业和房地产销售总体持续改善，但年内城镇新增就业大概率仍为负增长，全年房地产销售面积预计在-5%至-10%的区间。

    　　一季度拿地大幅下滑将在下半年传导至投资端，全年投资预计增速3%-5%。

    　　融资和销售是影响房企拿地的两大因素，2020 年融资总体放松，销售是制约拿地的主导因素。一季度销售大幅回落，一方面因销售回款影响企业拿地资金，另一方面因销售预期影响企业拿地意愿，从历史走势看销售面积对新开工有约半年的领先意义。因此一季度房企拿地偏谨慎，在下半年将由新开工放缓传导至施工和投资端，制约投资回升空间，全年投资预计增长在3%-5%的区间。

    　　风险提示：疫情扩散超出预期；政策方向发生重大转变；外需疲弱对经济的冲击超预期。