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从需求端来看，当下有必要适当调整政策，合理支持刚需和改善型需求。在新型城镇化、区域经济一体化和居民收入增长等大趋势下，未来购房的刚需和改善型需求会持续发展。目前拥有城市户籍的人口仅占总人口约44%，我国目前较为真实的城镇化率不高于55%，未来城市发展的空间依然很大。未来仍有近2亿人口会从农村进入城市，尤其是进入经济发达地区和若干个主要的城市群，这些地区城市的房地产需求仍会明显增长。而目前抑制需求的政策主要是在供给结构性不足情况下房价具有明显上涨阶段时推出的，在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化，需求增长放缓甚至收缩，已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策，应该根据实际情况适当调整政策。如一些一二线城市可以适当放松限购，便利购置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以适当调降。 实事求是是政策的灵魂，政策必须从实际出发。不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路。相反政策“因时而变”是从实际出发，对整体和局部已过时的政策进行合理调整，实施与宏观经济运行相匹配和符合当下经济运行需求的政策。房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策，而是在经济运行面临巨大压力的情况下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持刚需和改善型需求。 三、稳步构建长效调控机制，发挥市场化手段作用 从长期看，房地产市场调控机制也需要“因时而变”，而变的核心内容和目标方向就是市场化发展。 当前，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，需要正确认识房地产与经济增长的关系。房地产既不是“毒瘤”，也不是“灵丹妙药”。房地产行业是一国经济的重要组成部分，尤其是在城市化水平较低的国家，其重要性更加明显。房地产市场本身是中性的，相应的管理政策关键是把握好度。从中国的国情出发，在经济下行压力较大期间，经济刺激的手段不应当以房地产刺激为首选项；甚至在经济下行期，若局部房地产市场过热仍需要使用较严格的房地产调控政策；但为了有效应对较大的经济下行压力，符合市场的实际需求，房地产政策可以进行适当、合理的调整。在房地产占经济比重逐渐下降的情况下，可以考虑根据各地房地产市场运行情况，逐步针对性地调节房地产政策，避免房地产市场失速或超速。房地产政策与经济增长政策需要长期磨合。经过一个较长的时间过程，当城市化率达到70%以上的较高水平时，可以平稳地实现房地产对经济拉动作用的相应下降。同时，释放更多资金、劳动力等各类资源进入其它经济领域，培育经济新的增长点，从旧引擎平稳转档至新引擎。 房地产市场化发展首先需要构建市场竞争规则。通过建立公平、透明的市场竞争规则，可以提高房地产政策的可预期和房地产价格的可预期，实现“稳预期”目标。对于市场化无法解决的民生性质的住房问题，则需要政府持续介入并投入必要的资源，包括廉租房、房地产相关的公共服务等。 房地产市场的长期良性发展，需要运用市场化手段，抑制短期炒作的非理性投机行为，创造良性竞争的市场环境。“因时而变”是要根据国情和市场情况，逐步放开不必要的行政管制，取而代之以市场化调节手段，让房地产市场的供给方和需求方都能逐渐适应房地产的市场化波动。 房地产市场化发展可以适当参考资本市场和金融市场的成功实践进行积极探索。在新房销售价格确定方面，可仿照科创板的注册制，允许市场参与者来共同定价。在抑制市场过度交易方面，可参照股票市场的税收政策，允许短期交易但征以惩罚性税收，以税收手段鼓励长期投资。在限制购买多套房方面，可仿照黄金现货交易征收管理费的做法，改为对多套房征以房地产税，增加投资者的持有成本。在房地产首付比例认定上，可参考股票市场的融资交易制度，不以杠杆历史而以净资产确定加杠杆的水平。在利率水平确定上，可仿照银行信贷风险管理方式，以借款人的风险定利率，而不是不分青红皂白地一刀切。 只有在土地价格、交易价格、交易方式、交易成本和融资价格等方面都走向市场化时，房地产价格才会真正出现市场化的波动。只有在市场价格而非管制价格作为房地产市场发展的指挥棒时，“房住不炒”才可能形成参与者的理性选择，房地产行业也会逐步回归行业发展基本规律。 行业重组可能是未来伴随房地产行业市场化发展出现的一个重要现象。行业分散、小型房企过多是中国房地产行业的一大不足。2019年年中全国房企总数已近十万家，销售排名前138家房企的销售额占整个行业销售额比重超70%，而剩下的九万多家房企销售额占比不到30%，培育一定数量的中型房企是房地产行业长期的任务。而疫情的冲击毫无疑问会带来行业整合的契机。但即使疫情对行业有较大的压力，不会也不应该出现“大洗牌”。往往“大洗牌”会与“大动荡”和“大萧条”结合在一起。考虑到房地产行业对中国经济中的重要影响，而市场动荡必然会对中国经济带来不稳定因素，会造成一系列危害，不符合“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的政策要求。行业的发展和成熟需要“洗牌”，但这种“洗牌”应该是长期和渐进的，是市场可以承受的，其过程对经济的负面效应应该越小越好。从当前出台的一系列扶持政策来看，疫情冲击之下还不会出现行业“大洗牌”的状态和趋势，但应该会在一定程度上推进行业重组，这对行业翘楚和稳健经营者来说无疑是个难得的机会。 （责任编辑：宋虹姗 HO031） |
