房地产动态点评：拿地态度仍谨慎 一二线占比提升至近五成

　　事件

    　　近日，克而瑞发布《2020 年一季度中国房地产企业新增货值TOP100 排行榜》

    　　点评

    　　百强1-3 月累计新增货值同比-22.5%，拿地态度仍谨慎根据克而瑞新增货值榜单数据计算，1-3 月新增土地货值百强合计同比下降22.5%；新增土地价款合计同比下降12.4%；新增建面合计同比下降28.6%。

    　　TOP10/20/30/50/100 新增货值门槛分别为297.3 亿元、212.1 亿元、125.2 亿元、83.8 亿元和35.3 亿元，较去年同期分别变动-164 亿元、-50 亿元、-50亿元、-6 亿元和基本持平。按照各梯队占比百强口径来看，新增货值集中度低于操盘金额集中度水平，TOP1-10/11-20/21-30/31-50/51-100 新增货值占比分别为37%、26%、9%、11%和17%；而对应梯队操盘销售金额占比分别为49%、16%、9%、13%和13%。第二梯队积极备货，或因滚动开发促规模提升致土储获取存在要求。而第一梯队房企普遍具备较高的土储存量，销量释放的同时对土地储备的获取态度更趋谨慎。但考虑到疫情冲击致一季度销售明显下行，内源性融资回款阶段性受阻。而近期土地溢价率出现回升迹象，或带来外源融资进一步收紧，二季度房企拿地尚待观察。但长期来看，销售、土储及资金等资源将持续向头部倾斜。

    　　高能级城市重回“主力赛道”，中西部占比超四成从拿地区域分布来看，2020 年一季度百强房企新增土储建面中一线城市占比4.9%、二线占比44.1%、三四线占比51%。一二线占比近五成，较前值提升约6个百分点。中西部占比40.1%，较前值提升3.6 个百分点，居首位。长三角、环渤海、珠三角基本维持稳定。拿地主要受库存及销售情况的影响，根据统计局数据计算截至2020 年2 月末，我国商品房住宅库存去化周期约1.79 年，较去年微升至2017 年初水平，但依然处于2011 年以来低位。我们认为拿地回归一二线城市的原因或在于疫情期间，部分一二线城市出台的支持政策中对土地款给予分期付款的选择，同时对项目预售条件进行调整，使周转速度较此前存在提升的可能。另一方面，疫情影响结束后，需求回补中一二线城市韧性较强，而部分低能级城市返乡置业需求释放时间间隔较长，去化水平存在不达预期的风险。

    　　相关标的：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城和招商积余等。

    　　风险提示：疫情影响时间超预期；行业调控政策及融资端超预期收紧；销售不达预期等。