房地产行业动态点评：多地出台支持政策 板块估值修复正当时

　　事件

    　　2 月12 日，无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》指出“引导银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长”、“申请提前拨付重点监管资金，使用额度不超过95%”以及“保障我市实施疫情防控一级响应措施期间个人住房贷款的有序投放”。同日，上海发文指出“消除疫情对合同履约的影响，调整土地价款缴付方式和期限，可申请延期缴付或分期缴付”；西安发文指出“疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。”除此之外，2 月12 日-13 日，还有杭州、南昌、浙江、天津等省市陆续出台支持房地产企业的相关政策。

    点评

    　　地方性支持政策陆续出台，全面落实“因城施策”可期2 月12-13 日，包括上海、无锡、西安、杭州、南昌、天津以及浙江省在内的多数省市陆续出台支持房地产的相关政策，内容主要涉及：（1）土地出让金可申请延期或分期缴付（涉及城市包括上海、西安、南昌、天津等）；（2）房地产开发企业可办理延期申报纳税，不超过3 个月。受疫情影响缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请房产税、城镇土地使用税困难减免（涉及城市包括无锡）；（3）开竣工时间相应顺延，不能如期竣工验收和缴付的项目，交付期限顺延（涉及城市包括无锡、上海、南昌、西安等）；（4）引导信贷合理适度增长（涉及城市无锡）。短期内，疫情的发展对房地产行业及开发商的影响较为明显（尤其在销售端）。各地出台支持政策符合当前行业调控“因城施策”的主要方式，又满足以“稳”为主的基调，未来全面落实“因城施策”可期。

    　　支持政策偏向地产开发前端，有助于缓解房企资金压力近期出台的地方性支持政策多偏向于房地产开发前端的放宽，如：土地出让金的延期或分期缴付等。随着疫情的发展，多地采取人流管控并要求关闭售楼处等方式防止疫情传播。受此影响春节后各地销量普遍挂零，虽有部分房企采取线上售楼的方式，但效果有限。考虑到疫情期内，返乡置业受到抑制，待疫情结束后，“战疫”期间的需求回补会存在一定的损失及延后。因此，部分通过销售回款增加土地获取及项目拓展的房企或受到一定的影响。土地出让金支付方式和期限的调整将有助于缓解房企资金压力，为行业平稳度过疫情期提供帮助。

    　　投资建议：新冠肺炎疫情的出现，对行业基本面的短期影响较为显著，全年来看对销售确存负向拉动。站在当前时点，政策端“因城施策”的调控方式给予地方政府更多自主权。我们认为近期陆续出台的地方性支持政策只是边际放宽的开始，后续全面落实“因城施策”可期。基本面，短期内疫情对销售、开工、施工等方面的冲击较为明显，但考虑到一季度数据占比全年偏低，扰动幅度可控。建议从三条线出发，甄选标的：（1）现金流充裕、财务稳健型；（2）可售货值充裕型：（3）高周转型企业。推荐：万科A、保利地产、金地集团、中南建设、阳光城、金科股份等。

    风险提示：疫情持续时间超预期、融资端超预期收紧、政策改善不达预期等。