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年前深圳写字楼已持续承压，而在疫情之下，随着复工延期、城市冰冻、城际流动受困等诸多不利因素的叠加，市场正面临考验。
宋华是深圳市南山区科技园一家大型科技互联网公司的员工，疫情蔓延以来，宋华公司前后两次下发延迟复工通知：初定的2月10日返工上班，先是临时通知延后一周至2月17日，之后再次通知延迟至2月24日。 宋华告诉记者，在10日当天公司已通知大家开始线上办公，并通过公司内部办公软件进行沟通。在线上办公的一周内，宋华表示，“其实与平时在公司办公没区别，大家只需按照要求限时完成工单，反正同事之间平时的沟通也是在线上进行，公司平时也不是很鼓励会议”。不过，宋华也坦言，完全的线上办公效率还是会低很多，“以前一天的工作量现在需要3、4天才能完成。” 机构调研：4成写字楼业主预期空置率会上升 线上办公是多数公司应对疫情环境下年后复工的首要手段。随着新冠肺炎病毒在国内的不断蔓延，对经济的冲击亦不断扩大，办公楼市场也因此受到波及。典型如线上办公的流行，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿在接受南都记者采访时即认为，疫情加速了一些企业线上办公的进程，影响对写字楼的需求，因此短期内办公市场表现会偏悲观。“写字楼市场目前更大的挑战来自于科技，随着5G技术的发展，线上办公的需求正在对面对面办公形成挑战，恰恰这次疫情加快了这一进度”， 近日，房屋研究机构高力国际发布《新冠肺炎对中国办公楼市场的影响》报告（下简称《报告》）旨在了解、预测疫情对办公市场的影响。高力国际认为，疫情对中国经济带来的更广泛影响仍然难以估量，且可能尚未完全呈现，“现阶段草率预测还为时尚早”，但该机构还是依据对办公楼业主、租户和投资机构共475个电话访问，试图清晰展示市场各方未来数月和全年的预判。 根据《报告》，在受访的办公楼业主中，有近六成的办公楼业主认为租金将保持稳定，而三成则预计租金将面临下行压力；在空置率方面，4成的办公楼业主认为空置率不会受到影响，然而4成则预期空置率将上升。 深圳网络、科技产业布局较多 解构部分疫情冲击 《报告》多大程度反映深圳市场情况？《报告》主笔人高力国际中国区研究部董事邱义昇告诉记者，本次的调研对象中大部分为甲级写字楼的业主及租户，深圳地区的企业占比16%，“其中来自业主的讯息有5个样本，其它大部分是租户”，其认为《报告》也可基本代表深圳市场的想法，调研结论也与全国其它城市保持一致。据其回忆，在其调研的深圳5个业主中，4个认为空置率将持平，另一个则认为空置率是微幅下降，该业主给出的理由是“中小型企业受疫情影响业务量降低了”。 在与全国城市的差异方面，邱义昇表示，尽管调研显示目前85%的办公楼业主暂未了解到租户有任何的退租计划，但很多行业受疫情影响冲击是明显事实，“网络、科技产业的公司受伤影响最小，深圳的产业结构中这块比重比较大，因而受冲击的幅度相对其他城市要小一点”，不过邱义昇也认为，因为深圳诸多房东、业主已出台了免租、减租措施，这还是会对市场整体的租金水平造成影响。 疫情使办公市场再度承压 新入市写字楼压力更大 事实上，在年前深圳写字楼已压力凸现。根据此前南都记者报道（《多机构监测深圳甲级写字楼去年空置率升破20%，今年将如何？》），由于市场供应高企、新增需求增长放缓，高力国际、第一太平、世邦魏理仕多个研究机构监测显示深圳写字楼2019年空置率已升破20%，相关行业人士指出，这是自2003年之后深圳写字楼空置率首次升上20%。而随着2020年供应高峰年的到来，众机构也预测深圳甲级写字楼空置率还将进一步攀升，租金也随之面临压力。 突发疫情的到来将使深圳写字楼再度承压。吴睿对南都记者认为，深圳办公市场在去年年底压力已经比较大，2020年深圳写字楼面临供应高峰期，叠加这次疫情影响，市场压力更大，“特别是对于新入市写字楼，老写字楼入驻率在80%以上的，影响不会太大，新的写字楼压力会更大，出租率预计会更低，维持现有租金水平也会压力更大”，吴睿指出。 南都记者发现，根据此前高力国际及世邦魏理仕机构的统计，2020年预计将有约百万㎡的新增甲级写字楼供应入市。 中小企业更易受冲击 线上行业迎来发展机遇 此外，《报告》也对租户现状进行了调研。“在受访的337位租户中，有34%的受访者认为企业不会受到疫情的影响，26%的受访租户已经受到明显负面影响，19%的受访租户预计会对其业务造成一定损害”； 在受影响企业的结构上，高力国际也发现，疫情为大企业带来的影响相对更小，有54%的企业认为疫情带来了负面影响，超过大企业10个百分点，尤其是餐饮、零售、线下教育、旅游、运输、航空等类型租户，受疫情影响最为严重。 邱义昇对记者分析，中小企业更易受疫情影响，除了业务量的波动之外，很重要的一个因素在于线上复工的条件，“线上复工要求企业的5G、云端、数据中心等技术条件以及匹配的IT架构” ，而根据实际情况来看，中小企业的IT架构显然远不如大企业完善。 在其看来，危机也是转机，疫情对部分餐饮、零售、线下教育行业进行了打击，但同时也有另外的产业随之崛起，诸如依靠网络科技的电商产业等。邱义昇举例，对于部分年长的人，起初还是不会有网络购物的习惯，更愿意去传统的线下超市、商城，但如今被迫适应新的消费模式，这部分人群的消费习惯就被培养起来了。 根据高力国际近日《疫控复工背后的数据中心价值》报告显示，在其调研的客户之中，68%的受访者表示疫情对数据中心行业带来了长期的利好，原因即在于远程办公、线上教育、网络视频游戏及电商消费的需求激增。 |
