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钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。 观点地产网 也许是无心插柳，也许是时运必然，成立初衷只是为了解决美的集团内部员工住房问题的美的置业，如今已成为新晋千亿房企之一。 2018年10月11日，美的置业正式在港交所敲钟上市。上市一年多来，总裁赫恒乐乐在其中：“我觉得跟以前相比变化还是很明显的，最起码成为公众公司以后，无论是资本市场、社会大众还是这个行业内，大家对美的置业认识更深了。” 作为进入资本市场的新兵，跨过千亿这一年，美的置业着实有很多所求与所得。 2019年，美的置业全年销售目标定为1000亿元，截至2019年12月31日止，实现合同销售金额约1012.3亿元。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，美的置业位列中国房地产企业销售榜第35名。 刚好踩线完成销售目标，也是提前进入了千亿房企阵容。事实上，在2018年上市之际，赫恒乐定下的目标是2020年实现千亿规模。 千亿背后，是美的置业销售加速、逆势拿地、资金负重、融资解压下的规模增长。 规模的发展 两年前，美的置业销售业绩不过507亿元，可见这两年的发展速度有多惊人。 数据显示，2016年至2018年，美的置业的销售业绩复合年增长率为95.8%。其中，2017年的销售增长率高达146%。
数据来源：企业公告，观点指数整理 赫恒乐认为，目前比较合理的增速是在25%-30%之间。2019年上半年，美的置业实现了这一增速，在激进冲刺规模之后，奔向千亿的这一年开始放缓了速度。 销售放缓之际，美的置业的营业收入增速也有所减慢。虽然营业收入连年增长，但随着规模的不断扩大，收入增速也需跟得上。 回顾2019年，美的置业在1-2月份的时候显然放缓了销售步伐，而这也与行业大部分房企的趋势一致。合约销售金额最低的月份为49亿，第四季度去化力度达到最大，每个月合约销售金额均在90亿元以上。
数据来源：企业公告，观点指数整理 数据显示，2019年全年，美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约1012.3亿元，同比增长约28.1%，相应的已售建筑面积约1002.3万平方米，同比增长约26.8%。 随着销售额不断上涨，美的置业的毛利率及净利率也在上升。相较于前几年毛利率徘徊于20%左右，这两年的脚步显然快了一些，及至2019年中期，毛利率达到35.88%，与行业毛利率平均水平30%相近。
数据来源：企业公告，观点指数整理 除此之外，美的置业的追赶脚步还体现在土地储备上。2019年，美的置业在土地市场上的动作令人关注。 纵观全年，美的置业除了8月跟12月未在招拍挂市场露面之外，其余每个月至少会拿上1宗地。7月单月则斥资近44亿拿下6宗地，分布于广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。
数据来源：企业公告，观点指数整理 值得一提的是，2月27日拿下的徐州铜山区商住地块，历经13.5小时、644轮竞拍，于2月28日凌晨3点23分才竞得，成为徐州历史上耗时最长的一次土拍。 2019年上半年，美的置业新增土地储备总建筑面积达966万平方米，新开拓市场包括天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。下半年，美的置业新进军城市为东莞。 截至2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省、2个直辖市的54个城市，拥有土地储备总建筑面积约为5251万平方米，平均地价约为每平方米2677元。 根据美的置业的土储分布可以看出，主要进驻于二三线城市以及四线城市的核心区域，其中珠三角及长三角为拿地的主要区域。资料显示，美的置业持有土储比较多的城市包括佛山、邯郸、徐州、株洲、宁波、长沙等二三线城市。 据了解，自2010年开始，美的置业开始进入贵阳、株洲、徐州等城市，2017年入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。 及至2018年，美的置业新增项目的土地储备1662万平方米，还通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土储达到1719万平方米，新进入了苏州、郑州、南宁等二线城市。于2018年，其分布在二线城市的土储占比达65%以上。 资本与平衡 随着美的置业业务不断扩张、拿地力度加大，现金流挑战也随之而来。 截至2019年上半年，美的置业总现金及银行存款为278.26亿元。其中，现金及现金等价物为人民币192.24亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为3.36亿元，受限制现金为82.66亿元。 另一方面，规模扩张会带来负债的不断加重。数据显示，近几年美的置业的流动负债增幅较大，增速也明显。2019年上半年，美的置业负债总额达到1862亿元，其中流动负债1419亿元，占比达到76.2%。
数据来源：企业公告，观点指数整理 不过，规模增长之下，美的置业将净负债比率控制得较好，在扩张增速不减的情况下，上半年净负债比率为95.6%，较2018年年末下降约2个百分点。此外，短期债务占比也较去年有所调整，偿债能力有所提高。
数据来源：企业公告，观点指数整理 事实上，美的置业也在针对性地优化债务结构。 2018年，美的置业借款总额为495.09亿元，其中银行及其他借款、公司债券分别为435.76亿元及59.34亿元。 截至2019年6月30日，美的置业将低成本的银行借款及债券融资占比由年初的62%提升至81%，成本较高的信托融资占比由年初的24%降至8%，一年内到期有息负债占比由年初的34%降至21%。 调整之后，截至2019年第三季度，美的置业的借款余额为566.95亿元，较2018年末借款余额452.76亿元增加114.19亿元。其中低息的银行贷款新增最多，占比46%。 具体来看，新增银行贷款137.66亿元；企业债券、公司债券、金融债券等金融工具合计新增37.27亿元，占比12.56%；委托贷款、融资租赁借款、小额贷款新增金额为-24.96亿元，占比-8.41%；其他借款新增金额为-35.78亿元，占比-12.06%。 |
