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克而瑞地产深圳研究员左梦佳对记者分析，万达进入深圳主要的难点是深圳的土地资源有限，本土企业发展强势，布局较早，市场早已被本土企业争抢瓜分。“虽然目前万达仍有实力、资产雄厚，但利润下降严重，只能整体选择走轻资产路线，在深圳也是如此，这同时也是其多年以来完成一线城市布局的战略目标体现。”左梦佳指出。 传统上，深圳十大知名商圈如罗湖东门、福田CBD、华强北、华侨城等盘踞城市各大核心地段；而在新时代里随着城市开发、更新蓬勃发展，新涌现的大、小商圈多如牛毛——对于开发商而言，为提高利润率，获取地块后配建有大型商业体的“城市综合体”成为规划首选。这也客观上造成了深圳本土商业体的遍地开花。 根据世邦魏理仕于2017年发布的《全球购物中心发展报告》，深圳在建购物中心总平米位列全球第一位。而据赢商网统计，截至2018年年底，深圳已开业购物中心总计约160个（商业体量≥3万平方米）。而在2019年又有30个左右项目面世，商业体量约250万㎡。 有限的土地上诞生出世界之最面积的商业，这客观上造成了深圳现有商业体的过剩。戴德梁行既指出，2018年虽然高达51.7万平方米的新供应商业令市场竞争加剧，但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现……优质项目的不断涌现，不仅在增量市场造成激烈的竞争，也正在对存量市场构成压力。 能否突围？业内并不看好 万达能否在此激烈竞争环境中突围？左梦佳对记者认为，目前万达资产总额仍在连年上升，可见还是有实力，但深圳现有商业格局已经比较稳定，并且出现了过剩状况，而万达首进的并非深圳核心商圈，或许不会激起市场太多波澜。 具体来看，万达具体落地的三个项目无一例外在周边面临激烈竞争。以万达最近筹划的龙岗项目为例，根据赢商网统计，在项目1公里半径之内拥有常住人口约30万、办公人口8万，人口分布相对密集。不过项目隔壁也紧邻开业7年的华盛奥特莱斯购物中心，而与项目一街之隔的平湖社区，也分布众多百货广场、商业中心等，万达能否依靠所谓的“新一代”概念、庞大的体量从现有社区的商业格局中脱颖而出，还难以下完全定论。 另外的万达宝安福城项目所在地，周边住宅区分布密集，除零星商业外也并无大型集中商业体，但距项目约3公里处，还分布有深圳目前最大体量的购物中心宝安.壹方城，该项目运营时间已近三年，占地面积约36万㎡；此外，万达光明乐府广场项目虽然周边并无知名商业体，但却面临片区常住人口不够、以产业园区为主的尴尬。 第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉南都记者，万达目前商业运营形式千篇一律，此次于深圳的落地也并非市中心区，未来发展主要看商业定位，如果是社区型商业，简单解决吃喝玩乐的基本需求，那就看未来商业性价比如何；但如果做区域型商业，走中高端路线，目前深圳强手林立，购物中心的运营观念也在不断革新，寻求营业额和知名度上的突破事实上难度很大。 未来深圳商业格局竞争还将进一步激烈。根据第一太平戴维斯最新监测显示，2019年全市零售物业市场总存量同比上升13.8%；在新的一年，第一太平预测深圳零售市场规模还将持续扩大，但于此时购物中心新旧更替加速，“硬件优势、均由经验丰富的知名品牌开发商招商运营，更易给消费者提供多样化的购物体验以及优质的消费环境，这加剧了当前已开业购物中心的竞争压力。” |
