【佰言堂】

【闲说在先】好久不写板块研究的主题，就像早些时候，有朋友问我，高铁西城怎么脱颖而出？忽然有些陌然，忽然觉得，城市的研究和发展仍然需要太多的智慧。应佳兆业云顶都汇项目的要求，来围观一下高铁新城。应该说，思考很多高铁新城的现状与未来，主要还是两点：一是确实很幸运；二是认识有待提升。

从大长沙副中心的发展维度与高铁新城的发展潜力结合来说，个人还是认为，是时候给高铁新城封侯拜相了！你认为呢？城市观察，个人之见，仅供参考！特别鸣谢高铁新城核心区28万方佳兆业云顶都汇项目友情支持！

2019的长沙，国际范+网红气质磅礴而起。

10月25日，商务部等印发《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》，计划指导培育一批立足国内、辐射周边、面向世界的具全球影响力、吸引力的综合性国际消费中心城市。为此，以消费著称的网红城市长沙，宣称将矢力争取。

10月24日，湖南省政协首次提出“大长沙都市圈”发展概念，并认为要力争在2035年，长沙市和大长沙都市圈人口与经济体量分别突破1500万人、2.5万亿元和4000万人、5万亿的规模。

从中非合作论坛到国际工程机械展，2019年的长沙更显自信。万亿GDP俱乐部成员、网红城市、国际视野，再加日益壮大的城市体量，给了长沙更为宏伟的发展目标。

无论是上榜国际消费中心城市的追逐，还是大长沙都市圈发展战略思考的冲出重围，以及当下年均新增人口高达近30万人，千万级人口发展目标的指日可待，都足以佐证，大长沙的步伐正铿锵而来！

（五一广场夜景，新锐与传承同屏。图/佰言堂）

No.2好尴尬

规划说，着眼2035，长沙计划铺就“一主，两副、六大片区”的发展格局（其中“两副”所指是梅溪湖副中心和黄兴副中心）。可惜，城市的规划与建设还是“计划赶不上变化”。

规划很美好，现实却很遥远。还在完善交通网络短板的梅溪湖，靠拼颜值，初具城市副中心的气质。而规划之上的黄兴副中心，还在乡土气息浓厚的初始阶段。多中心发展大势所趋的长沙，如此遭遇着规划与现实“同床异梦”的狭路相逢。

（佳兆业云顶都关汇效果图。图/佳兆业）

研究长沙城市发展这十余年，展望与见证并驾齐驱。更多欣喜，莫过于亲历那些预期的美丽一步步走近现实。如约见证各个板块与新城的崛起，却在长沙城市副中心规划发展的命题上，遗憾发现，预期与现实的偏差如此残忍。

省府板块，市府板块，曾得天独厚，却受制于规划高瞻远瞩不足，现实想象空间已然有限。洋湖、滨江、福元北、月亮岛等，担纲区域中心重任或还能胜任，若抢城市副中心的交椅，真还不够现实。

梅溪湖高屋建瓴，更歪打正着。得力于湘江新区和中国金茂为主的持续推动，得力于高新区与麓谷产业与人才支撑，同时依托绕城高速免费可期与高铁西城交通枢纽服务的预期利好，光拼颜值就竞争优势明显，只是交通布局与环境友好的对外开放度短板明显。

红星商圈起早踏黑，却坎坷万千。起于长株潭“融城”枢纽大势，却错过了首轮地铁规划建设眷顾。如今，凭借极强自我修复能力和庞大的人群覆盖优势，也因为德思勤和复地的努力而顽强向上，下一步能否在华润、长房、步步高等助力下力挽狂澜？

规划的黄兴副中心，成了最大悬疑。说法不一，让人至今看不懂黄兴副中心究竟为何物？以目前仍然乡土气息浓厚的“黄兴板块”主导，那该等到花儿也谢了！以现有高铁会展新城区域发展基础为主导、全新的黄兴板块侧方位支撑来发展?两种路径的结果必定截然不同。

除此之外，城北的金霞副中心已经错过了十年，全新起航的动力来源仍然乏善可陈；城西的金桥副中心上，高铁西城还在规划完善、大市场之金桥国际商贸城刚起步；城南还没入规但前景看好的解放垸依然动弹不得；星沙改区后基础更优当下还是心不在焉，满足于怡然自得。

同时，近中期更强调中心城区吸附优势的地铁规划对上述预期副中心的支撑明显缺失，房地产大拆大建的势头又在逐步放缓，那些长沙副中心的梦想，还要梦多久？

（长沙南站直达国际主要城市时长一览。）

和梅溪湖国际新城的一鼓作气相比，高铁新城的“稳打稳扎”更具潜力。和众多半程截止的新城板块不同，高铁新城一直倍受规划眷顾，一直在裂变中节节攀升。

从体育新城到武广新城，又从高铁新城到高铁会展新城，或者说黄兴副中心“先导区”，“高铁新城”在近二十年的发展历程中，一步一个脚印，不断洋溢着长沙城市扩容与向上的新城梦想。

2003年，五城会在长沙举办。以“五城会”配套体育场馆为支撑，体育新城开始如火如荼，造就了当时与尚东板块、金星中路、省府片区等新兴板块并驾齐驱的发展势头。

2009年，武广高铁正式运营。武广新城的规划和建设得以全面推进。现今崭露头角的高铁新城从此雏形初具，并和原体育新城逐渐无缝连接。

2016年，沪昆高铁全线通车。作为京广高铁和沪昆高铁的黄金交汇点，长沙高铁交通枢纽地位得以高度巩固。辅以长沙国际会展中心建设，武广新城正式蝶变为高铁会展新城。