多家长租公寓遭资金链问题租客和房东损失怎么办？

长租公寓又现新一轮“爆雷”

2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

但另一边，一些长租公寓的头部企业已在谋求上市，如青客公寓、自如、蛋壳等，包括集中式和分散式公寓。

近期，悦如资产管理有限公司(以下简称“悦如公寓”)、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。业内人士认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，同时，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。

今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元，有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示，2018年底，青客公寓房源数量达到了9.12万间，位列国内长租公寓运营商第三位。

多家长租公寓遭遇资金链问题

据媒体报道称，10月8日，悦如公寓发布公告称，因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。

无独有偶，据媒体报道，杭州的德寓科技因为高收低租而导致资金链危机。此外，同在杭州的国畅房地产代理有限公司也关门了，不少房东被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

记者注意到，2018年以来，长租公寓行业“爆雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连爆出资金链问题。截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中，乐伽公寓的关停，导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失，引发外界较多关注。

财经评论员严跃进点评称，长租公寓资金压力增大，也说明经营预期和市场反应是不一致的，股权转让某种程度上也是为了防范亏损扩大，这也使得后续长租公寓企业需要更加注重房源管理和资金风险。

“高进低出”破坏行业整体信用

在此次资金链出现问题的公寓机构中，跟乐伽公寓一样，也存在“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客因便宜，便选择半年租甚至一年租。

“‘高进低出’模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出，“高进低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

此外，悦如公寓则是另一种模式。赚取差价为盈利的模式也存在风险，随着房租的下跌，发展空间越来越小。悦如公寓也称无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，最终只能出售公司。

全雳进一步强调，目前租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度，或担保金制度。这也就意味着，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。因此，全雳呼吁，“必须对这个行业里的黑中介和黑二房东，进行严惩。”

在业内看来，现阶段，缺少对公寓经营者约束力，是行业滋生不良企业的主要原因。北京房地产中介行业协会赵庆祥建议，“尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛。”

作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，长租公寓只能靠外部输血，不断融资，尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

全雳认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，对于缺少持续竞争力的中小公寓而言，选择股权转让或退出，反而是更合适的选择。

河南悦如公寓已经陷入经营困局，新的接盘方又终止收购，那么，租客和房东的利益损失该如何弥补？

据当地媒体报道，目前，郑州市住房保障和房地产管理局已经介入，其相关负责人称“已经在积极处理此案件，一有进展将会及时公布”。同时，郑州市信访局也已经受理，专门设立了针对悦如公寓租客的工作组。