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从2019年开始，我国对房地产的调控力度一直在收紧，尤其是在房价的稳定上，各种举措并行，调控态度十分坚决。因此，去年绝大多数城市的房价都已经失去了大涨的趋势，稳定成为了一种常态。当然，在表现形式上，房价下跌的城市很少，小幅上涨是主流现象。随着房地产调控力度的持续加强，购房者逐渐把房价下跌的希望放在了2020年。 但是从近两个月各大城市房价的变化趋势上来看，真正走到下跌这一步的城市很少，绝大多数城市对于房价的态度延续了2019年的“稳定”两字。但就在前几日，有一个省份在针对2020年的房价变化通报上敲定了下跌的“警钟”。 湖南省住建厅和湖南省统计局在前几天的通报会上表示，“2019年湖南省房价基本稳定，市场总体平稳，预计2020年省内商品房价格总体稳中有降”。这可以说是今年首个公开承认房价可能出现下降的省市，而这也引起了人们对于湖南省房地产发展的注意。
毫无疑问，这次疫情导致的全球衰退将超过2008年经济危机。 欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情蔓延，都预示着我们很可能要经历一场前所未有的经济危机。 除中国以外的所有发达国家，陷入衰退已经是板上钉钉、毫无疑问。而中国根本不可能独善其身。 中金公司在最新的研报中，已经将中国2020年实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。而3月19日瑞银同样将中国全年经济增长预测大幅下调至1.5%。 有人提前预测：我国目前的抗疫胜利仅仅只是1.0版本。疫情对这个世界的冲击才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！ 我国目前完成的仅仅只是保证人民生命安全的第一阶段工作，而维持经济平稳运行才是后期更加艰苦的任务。 2008年经济危机时，我国在“四万亿”和“保8”的驱动下，第一个从泥潭中爬起来，带领世界实现了正增长。相信这一次，历史会再次重演，因为我们可以使用的工具还有很多，比如新基建、货币宽松、房地产。 抄底中国 欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水，必然导致流动性泛滥，资本逐利的本性一定是会选择流入投资回报率更高的国家和地区。 而目前我国的存款利率为：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。单单从利差的角度来说，国际资本就有极大的动力流入我国。 此外，从去年开始，国外资本就开始大规模的抄底中国商业地产，主要目标城市就是北京和上海。包括现在正在跑路的潘石y，也是在以极低的价格“引狼入室”。 完全可以预见，随着我国第一个走出疫情，经济逐步复苏，以及国际资本避险的需求，国内一二线城市的优质地产项目都将成为外资抄底中国的廉价筹码。 承认回暖 3月24日，官媒人民网刊文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》，这可是官媒第一次公开承认楼市回暖。一再提醒各位，房住不炒和打压楼市完全是两回事，房住不炒更不是打压楼市的代名词。 在全球经济同步衰退，我国经济下滑压力如此之大的当下，让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。 千万不要意淫高层会对楼市下重拳，楼市是皮夹子的现状短期内根本无法改变。 今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄无声息的低调打开。上海最热板块前滩的价格已经从前几年的8.5万，放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平，而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价还是12.15万/平。 而深圳的火爆更是搞得沸沸扬扬。先是几天前的豪宅秒光，现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳公馆116平总价1150万的新房“喝茶费”需要70万，云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆，哪来的高价“喝茶费”。 怪胎学区房 从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。 第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。 楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。 在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。 目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。 所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，首选总价最低的挂户口房。在学区房中，什么户型、朝向、楼层、装修，一切都是次要因素，只要不是自己住，总价低就是第一竞争力。 学区房最畅销的永远是总价最低的，而决不是品质最好的。
房贷会被通胀淹没 未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。 目前我国广义货币供应量M2是200万亿，而2013年时才110万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，我国的M2年均增速为15%。 利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。 正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。 目前，上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。 |
