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影响不少人房贷的大事来了！继新发放房贷的定价基准平稳切换后，自2020年3月起，存量房贷也将准备“换锚”。这个“新锚”是啥样？存量房贷利率将咋变？转换前要做哪些准备？ “新锚”还能选，该咋选？房贷利率关系着千家万户的切身利益。新发放的商业性个人住房贷款利率已于2019年10月8日起正式“换锚”，以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。而在此之前，房贷利率定价的“锚”一直是基准利率，会根据基准利率“打折”或“上浮”。 中国人民银行日前发布公告，2020年3月1日至8月31日，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。这意味着，2019年10月8日之前的存量房贷利率也要“换锚”。不过，与新发放的房贷利率“换锚”有所不同，这次存量的定价基准转换出了一道选择题：借款人可与银行协商确定转换为LPR，或者是固定利率。 “固定利率好理解，那每月都在变化的LPR要咋锚定呢？我当时房贷利率是在基准利率上打九折，不知‘换锚’后会不会有影响？”还有120多万元房贷未还清的北京市民王先生有不少困惑。 根据公告，如果选择转换为LPR定价，存量房贷利率将采用LPR加点的形式。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，而且差值可为负值。 在交通银行金融研究中心高级研究员陈冀看来，王先生所享受的九折利率基本不会受到影响。“加点可以为负，很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，能享受到跟之前一样的优惠利率。” 他分析认为，在当前LPR下行的背景下，若借款人将房贷切换为固定利率，在最近重定价周期内可能会承担略多的利息支出。 中国民生银行首席研究员温彬指出，在预期LPR下降的背景下，客户选择浮动利率报价会比较合适。但同时要注意，在通胀上行等因素影响下，LPR也不排除会进入上升周期，浮动的房贷利率也可能随之走升。 选择浮动利率后，月供咋变？当上海市民朱珠收到“存量贷款将重新定价”的新闻推送后，一年前贷款买房的她立马研究了起来。“这次转换对原有房贷影响并不大。按照目前LPR走势，选择浮动利率说不定房贷利率还能降些。” 2019年12月20日第五次发布的LPR显示，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.8%，较同期限贷款基准利率低了10个基点。 那么，2020年存量房贷的月供会变化吗？央行有关负责人说得很明白：为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。 “也就是说，在2020年转换时，房贷利率水平和以前是一样的，没有变化。”某研究院智库中心研究总监严跃进说，对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上，利率本身会保持稳定，不会影响存量借款人的月供。 存量房贷的月供啥时变？专家表示，目前，大多数存量房贷的重定价周期为1年，重定价日一般为每年1月1日。据此，第一个重定价日应该是2021年1月1日。届时存量房贷的月供变化，需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。 房贷利率享受九五折优惠的朱珠给记者算了一笔账：她现在执行4.655%的房贷利率，那么加点幅度应为4.655%-4.8%=-0.145%。在第一个重新定价日，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.145%。 国盛宏观首席分析师熊园表示，2020年个人住房按揭贷款利率预计维持平稳，2021年才有可能迎来较大调整。 1、根据央行公告，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但是存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化。此番改革明确了存量浮动利率贷款定价基准转换事项，有利于疏通市场利率向存量贷款利率的传导机制，全面推动贷款市场化定价。 2、今年8月央行发布改革完善LPR形成机制后之后，1年期LPR利率降低三次，降幅为16BP，5年期LPR利率降低一次，降幅5BP。在稳增长的背景下，预期2020年货币政策仍有发力空间，LPR处于下降通道，存量贷款利率与LPR挂钩，有利于进一步降低企业综合融资成本。 3、在居民房贷方面，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换有2个特点：1、转换时点的利率水平保持不变，实现平稳过度；2、重定价周期最短为一年，避免频繁变动。而其他存量浮动利率贷款具体转换条款中LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率可由借贷双方按市场化原则协商确定。 4、对于地产信用债，我们认为此次改革针对存量房贷，对于新增需求释放并无明显利好，地产销售的韧性仍将围绕城镇化主旋律以及因城施策的政策对冲。但从企业融资成本方面看，预计LPR仍将保持小步快走的下降通道，对于银行借款规模大且综合融资成本偏高的房企，或将进一步降低利息支出，增强现金流。 （综合整理自新华网、新浪财经） |
