深圳在全国率先全面应用标定地价 地产商失去博弈空间

　　经过多轮征求意见稿，《深圳市地价测算规则》和《深圳市2018年度标定地价成果》于10月21日配套出台，深圳地价测算正式由“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准迈入“标定地价”单轨制。

　　《深圳市2018年度标定地价成果》中称：“本次标定地价是以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。”

　　而此前执行的基准地价是在2013年发布的《深圳市2013年基准地价》，近6年间深圳地价、房价已大涨。比较《深圳市2018年度标定地价成果》和《深圳市2013年基准地价》，以福田区的住宅用地为例，2013年的基准地价在3600元/平方米—5200元/平方米之间，2018年的标定地价为29000元/平方米—54000元/平方米之间。

　　“其实我们从2013年以来，政府本来每两年可以涨一次地价的，但是直到现在为止政府这几年是没有去行使地价上涨的权利的，可以理解成‘放水养鱼’吧。那现在深圳房价已经涨到一个高位了，地价补涨和房价这几年上涨也有较大的关系。”合一城市更新集团董事总经理罗宇说。

　　对于标定地价新政的影响，罗宇认为：“目前二级市场如果没有上涨，新政将压缩城市更新一、二级市场价差。”

　　佳兆业战略研究院执行院长刘策认为：“标定地价调整对商住影响比较大，拿地成本会提高，相当于基准地价提高了。产业用地由于地价本身比较低，加上政府重点扶持产业有修正系数等优惠，所以影响较小。”

　　一名就职于某上市房企深圳城市更新部门的业内人士则认为影响不大。“去年补交地价的也是按照市场价评估的，而不是2013年的地价，现在2013年的基准地价是没有时效性的，怎么可能以2013年的标准评估。如今实施标定地价，只是没有这个口子(市场评估)而已。以后每年都会发布一次标定地价，对企业来说，就是几乎没有博弈空间了。”他表示。

　　新政策为行业留下了6个月“缓冲期”，“本规则发布前已列入城市更新单元计划的城市更新项目，自本规则发布之日起6个月内向市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)申请并符合地价测算条件的(含变更与补缴情形)，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行，6个月后按本规则执行。”《深圳市地价测算规则》中显示。

　　“6个月的缓冲期，没有明确执行条件，但按照地产界的习惯，预计应该是在6个月内能完成土地出让合同签订的才能按照原地价标准执行。”佳兆业刘策说。