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除了这些合规的创新融资方式之外，也有房企依旧通过不合规的方式缓解当下资金困境。“市场有个别机构，会拿一个资质齐全的项目来做包装，给企业放款，放款之后用于土地获取，绕道做一个符合监管要求的做法。”一位不具名融资人士指出。 上半年，曾有两个月短暂的非标融资窗口期，很多资金紧张的企业得以输血，但包括龙湖在内的房企并没有使用这类产品。很快，这种融资手段被监管叫停。 “大家都想要钱的时候，资金成本就会往上涨。”上述人士指出，在融资成本上，房企分化更为严重。 华夏幸福上述永续债年利率就超过9.5%。7月11日，大发地产发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元优先票据，融资利率为12.875%。泰禾集团旗下子公司，在9月发行的一笔2亿美元境外债券，票面利率也达到11.25%。 与此形成鲜明对比的是，也有房企拿到高额低息贷款。9月，碧桂园全资附属卓见国际所发行的一笔，2023年到期金额为78.3亿港元的有抵押担保可换股债券利率为4.50%。龙湖在9月发行的一笔金额为8.5亿美元10年债，票息只有3.95%。 上述房企融资负责人对记者表示，“目前融资依旧是趋紧的。龙湖美元债票息低，在于龙湖本身评级指标是3A，在境外是民营房企中最好的公司。” 国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持龙湖“BBB-”，“Baa3”和“BBB”的长期企业信用评级，评级展望是“正面”和稳定。 评级受公司长期盈利能力、负债结构等多方面因素影响。在民营企业中，这个指标极大影响房企在融资过程可选择空间。 根据财报，2019年上半年龙湖的平均借贷成本为4.56%。这一数字，甚至低于龙头房企碧桂园的6.13%。 央企和国企融资优势是显而易见的。今年上半年，中海、华润、越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%，较2018年末均有下降。 房企分化还体现在债务压力上。房企融资难已成定局，对房企而言，货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低，信用风险相对来讲会比较大。 华泰证券在6月的一份研报中指出，在民营企业中融信、雅居乐、荣盛发展、滨江集团等企业，一年以内到期的境内债券占各自存量债券规模的60%以上，债务到期压力较大;万达商业、阳光城、金地等的境外债券到期压力较大。 房企长期对于财务精细化管控程度决定了其在穿越市场周期能力。 为规避资金风险，一些企业选择减少拿地控制扩张规模抑或是选择退出房地产行业;另一些企业则已经备足粮草等待市场拿地窗口期。 现金流受限后，土地市场降温。联讯证券分析指出，今年土地成交价款出现了断崖式下降，去年尚有18%，今年则是-27%，下降45个百分点。其中三四线城市降幅最大，同比是负40%到50%之间。 而界面新闻从多家房企了解到，已有房企正在储备现金流在今年四季度开始适时扫货。 在这一轮房地产调控周期中，或许新一轮洗牌也随之开始了。 |
