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截至7月底，今年广州新房网签量尚未突破5万套。据经纬【中国】市场研究中心监测数据显示，2019 年 7 月全市一手住宅网签8257 套，环比升 16.6%、同比降 14.5%，网签面积 88.85 万㎡，环比升 16.2%、同比降 8.7%。 其中，中心六区网签 2699 套，网签面积 29.61 万㎡，环比升 14.4%、同比降 13.9%。外围五区网签 5558 套，网签面积 59.24万㎡，环比升 17.2%、同比降 6.0%。外围和中心区双双环比上升拉动全市成交，但对比去年同期仍然热力不足。 具体到各区来看，外围区域成交占比 66.7%，主力地位不变，其中番禺、花都、增城、从化均录得环比上升，仅南沙一区环跌，这与市场消化粤港澳大湾区规划利好、投资客减少和项目建设进度慢有关联。此外，天河、白云、黄埔，增长幅度在 22-28%。 成交结构方面，本月首改和刚需产品仍是主流，面积段 100-140 ㎡成交占比 47%，60-100 ㎡占比 37%，户型段三房占比 49%，两房 26%，四房 12%。
17 盘推新品2480 套，去化率50-100% 进入下半年首月，市场延续 6 月推新热度，单月去化率有所上升。据经纬【中国】市场研究中心不完全统计，7 月全市约17 盘推新，共推 2480 套，环升 39.5%，货量与去年同期基本持平。 从各区域来看，外围仍是推新主力，增城 7 盘推 904 套，占全市约 36.5%，南沙 5 盘约 335 套，各盘多以少量加推为主；中心区以黄埔为绝对供应，万科幸福誉一盘独大加推 600 套。 本月除一个全新盘入市外，其他均为旧盘加推。番禺广州碧桂园全新组团——碧桂园樾时光开盘，首推 280 套，售价在3.2-3.9 万/，平方米在广州碧桂园开发近 20 年的成熟社区配套优势之下，去化取得约 71%的成绩。 其他如增城区中森名苑、科慧花园、香江天赋，南沙的万科海上明月、中交蓝色海湾，黄埔的万科幸福誉等，去化率在 50-100%。 房企对价格调整持谨慎态度 新货价格方面，大部分保持平稳，个别楼盘新货渴市价格走高。如中交蓝色海湾因为 5 月加推时供不应求，本月新货均价约 3.4 万/㎡，较 5 月涨约 4000 元/㎡。 而个别楼盘则降价走量，增城的中森名苑新推 8 栋均价约 1.95 万/㎡，较在售 9 栋便宜约 2500 元/㎡，主要是新品为现楼已久，调价走量。 万科幸福誉五期虽然是新开，但推售价约 2.3 万/㎡较吹风价 2.5 万/㎡要低。 经纬【中国】市场研究中心认为，在稳房价的调控基调下，加上 6-7 月土拍市场现多宗流拍或影响买家入市，房企对价格调整持谨慎态度。 8 月预计有10余个全新盘或面世或开盘，大部分在外围区域，如增城时代倾城（中新）、方圆云山诗意云玺、华润置地润悦、峰尚九里、保利大国璟，黄埔的大壮名城，花都的新力琥珀园、奥园誉湖湾、碧桂园泊岸、阳光城兰园翡丽湾。 中心区有越秀的淘金半山豪庭、海珠的越秀天悦江湾等，新盘入市或加剧竞争，难以高价入市，房价有望继续平稳。
南沙、增城库存量超百万方 库存略有回升，去化周期持平。7 月末广州市住宅库存略有回升，为 797 万㎡，较上月增加 1.9 万㎡，是全市库存连续四个月下滑后首度回升。但中心区库存全面下滑，库存量增长集中于番禺、南沙、增城、从化四区。 全市去化周期为 10.4 个月，与上月持平，水准均衡。不过各区受市场热度不同，去化周期两极化，花都以 145.1 万㎡，约需 25.6 个月消化居全市之首，但周期较上月有收窄；从化库存 65.19 万㎡，消化需 19.3 个月。 而南沙、增城虽然库存量超百万方，去化周期在 8-9 个月。而中心区受新增供应缺位，其中库存量相应减少的海珠、天河、白云、黄埔，去化周期收窄，介于 4-7 个月。 展望：定价将影响后市购房需求 经纬【中国】市场研究中心预测，调控主基调不变，推货节奏或影响后市成交。再次强调坚持“房住不炒”，并进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，稳房价、稳预期的调控目标不变。 广州近期出现个别银行上调房贷利率，或加大购房成本影响买家入市计划。不过对于正在大力发展新兴产业经济的一线城市——广州，GDP 持续增长、城市基建和交通建设推进、产业引进、人才吸纳、旧改推动的大环境下，购房需求预期持续高企，后市成交变化，与房企推货节奏、定价策略有直接关联，下月有10余个全新盘即将入市，若积极出货，定价切合市场，则有助成交增长。 |
