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记者日前从裁判文书网上一份深圳市龙华区人民法院5月执行裁定书（（2020）粤0309执保1214号）看到，申请人卢某诉、被申请人深圳市某企业某楼盘商品房预售合同纠纷一案，该法院作出的民事裁定书已经发生法律效力，依照相关规定，裁定查封、冻结被申请人名下共计价值人民币5174596.5元（517.46万元）的财产。 别墅区地下负一层和地下夹层被拆。受访者供图 记者初步搜索裁判文书网发现，2020年以来，该企业两公司有5次共同作为被告被冻结相关财产。 而且，该楼盘还被爆出高达7400万元的赔偿。深圳市中级人民法院审结的张洪成等23人诉该企业房屋买卖合同纠纷系列案有了终审判决：开发商以购房总价款30%赔偿购房者损失，人均322万元，合计赔款7400余万。业内认为赔偿比例如此之高少见。 而据了解，张洪成等人是第一批维权业主，第二批业主也正在准备打官司。涉案别墅总量达77套，按照平均322万元的赔偿额度来算，该楼盘总赔偿额度可能要达到2.48亿元。 楼盘别墅地下空间“货不对板” 涉案楼盘位于深圳市龙华区观湖街道环观南路，分南区（别墅）、北区（高层住宅）。开发商为深圳某上市房企全资子公司，张洪成等23人均为该楼盘别墅购房者。 该楼盘样板房、宣传资料显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同），但户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。《认购书补充协议》、购房《风险提示》、买卖合同附件载明：购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准；有“买受人明确表示理解并接受”的条款。 与此同时，该楼盘同时让买受人（即购房者）与其指定第三方施工改造公司签署了施工改造合同，在房屋交付后就地下层进行隔墙施工，买受人为委托人，施工改造公司为受托人。 上述买卖合同及施工改造合同签订后，张洪成等23人支付全部购房款，2017年3月31日，该楼盘交付房屋，交房时房屋含有地下负一层和地下夹层。 但是，深圳市龙华区规划土地监察局认定地下层为违法建筑，于2017年5月、6月先后两次向该楼盘发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙），后该违法建筑被强制拆除。 购房者认为，由于地下车库被拆除，导致已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能使用公共楼梯，已安装的水电设备也因此无法正常使用。 别墅区地下负一层和地下夹层被拆。受访者供图 一审判决开发商按房款5%赔偿 对此，购房者向龙华人民法院提起诉讼，要求交付地下负一层和地下夹层或赔偿面积及功能损失赔偿金。 在（2018）粤0309民初522号判决书中，原告张洪成认为，该楼盘样板房和宣传资料明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层，已构成对买受人的承诺，负有继续履行合同予以交付并支付延期交房违约金的义务。 据悉，原告购买物业用途为住宅，建筑面积194.07平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米61062.5元，总价为11311828元。因此，原告原告要求被告交付具备通水电、有独立的楼梯、电梯的房产。如果继续履行不能，请求判令被告向原告赔偿房屋面积及使用功能损失违约赔偿金人民币5703165.83元。以及要求被告支付延期交房违约金。 被告答辩称，地下负一层和地下夹层不属于交付对象，无违约行为，不予赔偿。买卖合同约定的标的物不包括地下一层和夹层；购房者自行违规搭建，与己无关；地下隔墙是买受人在认购后自行委托第三方修砌的，被强制拆除，损失应由其自行承担。宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺，不能据此确认交付不符合合同约定。 深圳市龙华区人民法院一审判决，认为地下负一层及夹层不是合同约定内容，开发商无交付义务，但存在宣传误导，构成交付瑕疵，按房款5%赔偿购房者（人均53万元）。 一审判决后，双方均不服，均提起上诉。 二审判决销售广告宣传资料是要约 落款日期为2019年8月28日的深圳市中级人民法院的二审判决认为，涉案房产为别墅，地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者（人均322万元）。 本案双方的争议焦点为：上诉人该公司向上诉人张洪成等23人交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。 二审判决认为，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。上诉人该企业向上诉人张洪成等23人交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约，原审对此认定有误，本院予以纠正。 链接： 业内：赔偿比例之高着实罕见 律师张茂荣称，能够胜诉已非易事，赔偿比例之高着实罕见。 张茂荣称，因为有合同做护身符、有免责条款、有“购房者自己委托”的第三方施工改造公司做替身，有“要约邀请”做掩护，实践中购房者维权非常困难，本案二审法官能够跳出繁杂的合同条款，绕过施工改造公司，直接援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第3条，认定开发商的销售广告和宣传资料不是要约邀请而是要约，无论是否写入合同，无论合同中是否设有免责条款，均对开发商具有约束力，并行使自由裁量权，判决开发商按购房款30%支付赔偿金已超过官方合同版本10%的解除合同违约金，非常难得，判决有力地维护了处于弱势地位的购房者，给深圳房地产开发商敲响了司法警钟，对于规范房地产市场健康发展，规范开发商合规经营并重视购房者权益保护具有重要意义。 进展：新一批业主也在打官司 别墅业主魏先生介绍，张洪成等23人是第一批起诉金地的别墅业主，在他们获得二审胜诉后，第二批十余业主也将与金地打官司，他们的诉求与第一批业主的诉求一样。 |
