房地产行业动态报告：强者恒强 天不变道亦不变――开发房企2019年报及2020年一季报综述

　　2019 年A 股上市房企营业收入增速保持平稳，归母净利润表现更佳，毛利率、净利率均小幅下滑，降杠杆效果明显。2020Q1受疫情影响业绩下滑幅度较大。我们统计的120 家A 股上市房企2019 年营收同比增长20.1%，归母净利润同比增长15.3%；整体毛利率达到28.6%，同比下降0.9 个百分点，实现净利润率10.6%，同比下降0.2 个百分点；有息负债率为28.4%，较2018 年下降2.4个百分点，2019 年A 股上市房企的整体净负债率为84.9%，较2018 年下降11.1 个百分点。2020Q1 由于受疫情影响，上市房企营业收入同比下降0.3%，归母净利润同比下降39.3%；整体毛利率和净利率分别为26.85%和7.67%。

    　　大型房企（TOP20）盈利能力仍明显好于中型房企和小型房企，主要由于大型房企更高的利润率水平和杠杆水平。2019 年上市房企整体ROE 为11.8%，较2018 年降低0.7 个百分点，有所回落。

    　　其中大型房企、中型房企和小型房企的ROE 分别为13.4%、11.5%、6.7%，分别较上年-1.7pct、+0.7pct、-0.1pct，大型房企的ROE 下滑最为明显，但仍显著领先中小型房企。大型房企较高的ROE 水平主要源于其较高的净利率水平以及杠杆水平，大型房企2019 年整体法净利率11.3%，高于中小型房企的9.7%，大型房企2019 年权益乘数5.3，也高于中型、小型房企的5.0、3.8。

    　　2019 年的行业集中度进一步提升，TOP100 的提升幅度较TOP20更高。以全国房地产销售额作为分母计算，TOP20 集中度达到41%，较2018 年提升4 个百分点；TOP100 集中度达到74%，较2018 年提升7 个百分点。

    　　2019 年龙头房企继续扩张投资，优质房企融资成本走低，市场分化加剧。2019 年土地投资强度排名前三的分别是世茂房地产、华润置地、金地集团，投资强度分别为 59.7%、58.6%、57%。

    　　2019 年TOP20 上市房企中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、龙湖集团，分别为4.21%、4.45%、4.54%。

    　　投资建议

    　　推荐盈利能力强的头部房企以及融资成本持续下降的中型房企。

    　　其中，A 股推荐万科A、保利地产、金地集团、阳光城，港股推荐融创中国、旭辉控股集团。